Подведение летних итогов рынка новостроек накануне осеннего сезона

Причины спада

Каждую осень рынок новостроек переживает традиционный рост спроса и повышенную активность покупателей. В свою очередь это приводит к повышению цен на недвижимость. Кризисная ситуация в стране затрудняет прогнозирование деталей, но уже понятно, что новый сезон будет более спокойным, чем прошлый год.

Летний период был непростым для строительных компаний: помимо характерного спада этого времени, достигшего 40%, спрос на новостройки уменьшался из-за движений доллара и внешней политики. А нестабильность в экономике поспособствовало общему снижению доходов населения, поэтому основные сделки заключались с действительно нуждающимися в жилье. Остальные заняли выжидательную позицию и придерживались ее до начала сентября. Упадок привлекательности инвестиционных вложений в элитную недвижимость специалисты объясняют так:

     50% инвесторов совершили сделки в последнем квартале 2014 года

     37% предпочитают валютный рынок за меньшие сроки ожидания дохода

     13% переводят деньги в ценные бумаги, как более надежное вложение

Несомненно, главным событием летнего периода стало падение рубля на мировом рынке валют. Нестабильность напрямую привела к удорожанию проектов за счет увеличения затрат на строительные материалы. Дополнительным толчком стало внесение изменений правительством Москвы в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Рассматривается предложение запретить покупку квартир до полной сдачи объекта в эксплуатацию. А пока, расширение пакета документов и ужесточение правил повлияло, и будет продолжать влиять на сегодняшний рынок элитных новостроек Москвы и Московской области.

Общие тенденции

Очередной скачок курсов валюты в конце августа дал старт резкому оживлению всех сегментов недвижимости. И в первую очередь за счет потенциальных покупателей с валютными сбережениями. Такие клиенты осуществляют переводы иностранных денег в рубли и делают вклады в недвижимость премиум-класса. Однако ожидаемого ажиотажа, в сравнении с прошлым годом, не наблюдается.   

Серьезные последствия из-за изменения правил в долевом строительстве пока не проявились – не хватает конкретики в данном вопросе. Но если застройщики не смогут больше торговать недостроенной жилплощадью, то это станет причиной глобальных перемен на рынке. Развитие реформы в изначальном ключе может привести к существенным увеличениям цен на жилье в пределах 20-30%. И это только от застройщиков. Посредники в виде банков, риэлторов, юристов и дополнительные сборы поднимут конечную стоимость еще на 10%. Так, 2-х комнатная квартира площадью 90 кв. м. в ЖК Долина Сетунь на этапе возведения стен обойдется в 27 млн. рублей. А ее реальная рыночная цена при вводе в эксплуатацию вырастет до 40 млн. Если к этой сумме добавить 30-40%, то пропадает инвестиционная привлекательность. Конечно, остается альтернатива взять вторичное жилье, стоимость которого будет зависеть от других факторов.  

Новый виток

Снижение ставки Центробанком по ипотечным кредитам оказало положительное влияние на рынок продаж в целом. Крупные банки не заставили себя долго ждать, и вскоре присоединились к программе. Напомним, что годовая ставка ипотеки с государственной поддержкой была снижена в августе до 11,4%. Некоторые проекты дают возможность использование льготных условий под 8% годовых с учетом субсидирования застройщиков самих себя.

Эксперты утверждают, что эта осень проявит себя на отложенный спрос – когда у покупателей заканчиваются отпуска и растет количество сделок. При всем этом начинают повышаться цены, и значимой причиной является уровень готовности дома. Сама стоимость напрямую зависит от застройщика. Одни проводят индексацию один раз в месяц, другие – один раз за квартал. Практика показывает: чем ближе завершающий этап в построении, тем привлекательнее становится объект для потенциальных покупателей.

Средний уровень повышения цен этой осенью по прогнозам должен составить 2-5%. Но кардинальных изменений на рынке ждать не стоит. Летние события непосредственно будут влиять на проявление интереса к вложениям в недвижимость, но в незначительной мере. Увеличение продаж квартир ожидается на 10-15%. А при условии прекращения падения национальной валюты, этот показатель может с легкостью превысить этот порог. При сегодняшнем уровне строящегося и готового жилья, с учетом всех показателей валютного рынка, данное время является самым удачным для совершения покупок.