Гид для арендатора

Долгое время московский рынок аренды квартир сравнивали с минным полем. Опасная игра с непредсказуемым исходом. Риск, на который идёшь только в случае крайней необходимости. Не хотим излишне драматизировать, но грустных историй за годы работы у нас накопилось немало. Особенно от тех, кто шёл по минному полю без опытных и надёжных сапёров.

Этот гид — попытка уберечь вас от ошибок. Мы хотим, чтобы процесс поиска квартиры не стал кошмаром, а превратился в дело быстрое и даже приятное. На что стоит обратить внимание? Как правильно организовать поиск? Где тут острые углы, как их обойти?

Это не руководство к действию и не свод непреложных правил. Мы собрали рекомендации лучших агентов по аренде Apple Real Estate, которые свою работу не просто знают, но ещё и любят.

С чего начать?

Начните с главного. То есть с поиска ответа на вопрос — чего я хочу? Какой будет моя новая квартира? Чем больше ясности и ориентиров, тем эффективнее поиски. Вот наш чек-лист:

• количество комнат
• стиль интерьера
• наличие мебели
• места для хранения вещей
• отдельный гардероб
• душ или ванна
• балкон или терраса
• паркинг

Бюджет

Определите комфортную для себя сумму. Определите «вилку» — это финансовая разница, внутри которой вы будете вести переговоры. Наконец, определите «потолок» — тот бюджет, за который вы точно выходить не будете.

Помните: чем интереснее вариант, тем быстрее он уйдёт. Собственник ждать не будет. Дорогие квартиры (400 000 руб. +) могут месяцами оставаться невостребованными. Но квартира за 500 000 руб., которая раньше стоила, например, 1 000 000 руб., уйдёт так же быстро — за 2-3 дня.

Подбор квартиры — дело ответственное. Хорошей идеей будет изучить ситуацию на рынке заранее. Фазу активного поиска мы рекомендуем начинать за три недели до желаемой даты переезда.

Старый как мир спор о том, что же выгоднее — ипотека или аренда? — разбивается, на самом деле, об один аргумент-цифру. В Москве доходность собственников от жилой недвижимости составляет 3-4%. То есть, очевидно, квартиру выгоднее арендовать, чем покупать.

Где искать?

У аренды много преимуществ. Одно из самых интересных — возможность пожить в разных районах города. «Не хочу тратить на путь до работы полтора часа в день, да ещё и в метро в час пик трястись!». В чём проблема? Перебирайтесь ближе. «Мечтаю бегать по утрам в парке». Всё в ваших руках.

В историческом центре всё в порядке и с хлебом, и со зрелищами. Здесь нет проблем с вкусными ресторанами, кондитерскими или кофейнями. Культурная жизнь тоже кипит. Театры, музеи, галереи, концертные залы. Разумеется, жилье здесь — самое дорогое. Ультрамодные Патрики, нарядное Замоскворечье, зажиточные Хамовники, солидная Пресня, перспективные Басманный и Таганский районы — вот, пожалуй, главные, в финансовом смысле, передовики столицы.

Чуть дальше от кольца расположены такие районы как Аэропорт и Сокол на Севере, Щукино на Северо-Западе, Сокольники на Востоке, Коломенское на Юге, Донской, Академический и Гагаринский на Юго-Западе, Фили-Давыдково и Раменки на Западе. Здесь спокойнее, чем в центре. Больше парков, зелени, развитая инфраструктура: супермаркеты, торговые центры, учебные заведения. Хорошая транспортная доступность. К тому же, можно снять квартиру в 2 раза больше, чем в центре, но за те же деньги.

Более удалённые от исторического центра спальные районы — Свиблово, Ясенево, Покровское-Стрешнево, Тропарево-Никулино, Кунцево, Ховрино, — выглядят привлекательными для семей с детьми. Воздух здесь чище, садов, кружков и развлекательных центров для детей — больше. В каждом из этих районов есть международные школы из реестра лучших. Например, старейшая международная школа Москвы, чьи выпускники учатся в University of Oxford и Princeton University — Англо-Американская — расположена в Покровское-Стрешнево, а новейшая школа Brookes, обучающая по системе международного бакалавриата (IB), расположена в Свиблово.

Дом, милый дом!

Сказка о трех поросятах учит нас обращать внимание на конструкцию дома и его надёжность. Начнём со сталинок. Это — образец добротной застройки середины прошлого века. Дома из кирпича с толстыми стенами. В таких домах, как правило, просторные кухни и комнаты, большие окна. Правда, есть минусы. В некоторых сталинках отсутствуют лифты или мусоропровод.

Лет 10-15 назад были сданы комплексы Воробьевы горы, Алые Паруса, Триумф-Палас. Тогда это было, пожалуй, самое престижное жильё в Москве. Сюда заселялись звезды эстрады, топ-менеджеры, известные адвокаты, чиновники. Сейчас эти обжитые пространства уже не занимают первые строчки в рейтингах самых-самых. Цены не так кусаются как раньше, тем не менее квартиры здесь по-прежнему относятся к разряду статусных.

Самые дорогие и востребованные элитные дома сегодня — Груббер Хаус, Бунин, Набоков, Сады Пекина, Гранатный, Knightsbridge. Элитное жилье нового уровня. Достойные дизайн и архитектура. В таких домах новый уровень строительства. Тут можно найти лобби уровня бутиковых отелей, панорамные пентхаусы, сады на крышах. Тут особый уровень очистки воды и воздуха. За комфортной температурой следит интеллектуальная система кондиционирования. Есть настоящие камины и просторные гардеробные. Часто еще при строительстве в подземном паркинге за квартирой закреплено 2 парковочных места.

Дореволюционные особняки (старый фонд) — это украшение и история старой Москвы. Особый тип шика и роскоши. Декоративные элементы на фасаде, балконы, портики, эркеры и нестандартные планировки. Минусом могут быть старые коммуникации, но такие дома сейчас активно реконструируют. Усилиями архитекторов и девелоперов они превращаются в роскошные квартиры класса deluxe.

Как искать?

Бумажные объявления на подъездах «Ищу ответственного и аккуратного квартиросъемщика» если не ушли окончательно в прошлое, то вот-вот уйдут. Фронт поисков переместился в интернет.

Квартиру можно искать на сайтах агентств недвижимости. Например, на нашем — reapple.ru Здесь вы сразу видите все актуальные варианты. Фильтры позволяют отсекать лишнее, а значит — существенно экономить время. Подробное описание квартиры или дома, качественные фотографии, видео-презентации. Здесь же можно выбрать агента, связаться с ним или просто оставить заявку. Большинство предложений на сайте без комиссии для арендатора.

Локалс — thelocals.ru Большая база предложений без комиссии. Для того, чтобы получить контакты собственников, нужно оформить подписку на 3, 10 или 30 дней.

Циан — cian.ru Основной рабочий инструмент всех риелторов. Пожалуй, самая полная база предложений. Есть много фильтров для автоматического поиска. Можно подписаться на почтовую рассылку новых вариантов. Большинство объявлений от агентов, с комиссией. Много повторяющихся предложений, описание не всегда соответствует действительности. Кроме того, иногда агенты занижают цену без согласования с собственником.

Яндекс. Недвижимость — realty.yandex.ru Похожи по функционалу на Циан и часто придумывают прогрессивные фишки, но лидерами им пока стать не получается.

Авито — www.avito.ru Здесь много предложений напрямую от собственников, особенно в сегменте эконом-жилья. Но, пожалуйста, будьте внимательны и аккуратны — мошенников на этом ресурсе больше, чем на других.

В социальных сетях есть надежные группы, где можно снять квартиру напрямую от собственника, а также оставить свою заявку. Здесь нет агентов, все предложения без комиссии. Минусом будет ограниченный выбор, отсутствие фильтров для поиска. Рекомендуемые группы — Flats for Friends www.facebook.com/groups/509679185734909/ и Аренда в Москве vk.com/arendakvartir_ru.

А что с комиссией?

Предположим, у вас много свободного времени и нет никаких особых особых требований к будущему жилью. Плюс последние несколько лет вы скрупулёзно изучали арендное законодательство. Что ж, в этом случае можно заняться поиском самостоятельно.

Но вдруг так вышло, что вы не юрист, что у вас собака и кошка? Что вам, например, хочется, чтобы окна спальни выходили на восток, потому что вы любите рано вставать? Тогда без агента вам будет непросто.

Обезопасить сделку, подобрать идеальный вариант, заключить выгодный договор — за всем этим к нам. Мы работаем с запросами оперативно и — что важно — эффективно. Комиссия — это плата за услугу. В неё входит: подбор квартир по вашему запросу, организация показов, проведение переговоров. При этом, никто не ограничивает вас в количестве вариантов. Агент предложит всё, что есть на рынке по вашему запросу.

На нашем сайте есть раздел “выбери агента”. При выборе можно оттолкнуться от агентов, у которых уже есть объекты в нужном вам районе. Они хорошо знают все плюсы и минусы домов, расскажут обо всех нюансах. Агент возьмёт на себя согласование договора, проведет переговоры с собственником. Где-то удастся получить скидку, где-то специально для вас перекрасят стены или вывезут мебель. После заключения сделки вы всегда сможете обратиться в агентство, если возникнут какие-то сложности. Стоит ли всё это комиссии? Думайте сами, решайте сами.

Как сделать выбор?

Осмотр лучше назначать на дневное время. Удастся рассмотреть и саму квартиру, и дом, и прилегающую территорию. Если квартира видовая, а окна выходят на запад, то хорошей идеей будет приехать на закате.

Не спешите. В конце концов, вам тут жить. Без суеты оцените комфорт места.

Проверьте на месте важные для вас детали. Шумно ли с открытыми окнами? Есть ли функция сушки в стиральной машине? Будут ли сложности с уборкой? Текстурная плитка на полу и мелкие предметы в интерьере — это влажная уборка как минимум раз в неделю. А что с потенциальными аллергенами? Обратите внимание на растения, ковры с ворсом.

Подумайте, можно ли поступиться чем-то в вашем запросе. Например, бывает сложно найти квартиру с гардеробной. Можно попробовать поискать квартиру с дополнительной комнатой и адаптировать её под хранение одежды.

Знаем, что довольно часто мебель является препятствием при выборе квартиры. Если у вас своя, то можно договориться о вывозе лишнего, либо предложить собственнику продать или перевезти её на склад на время аренды.

Узнайте — есть ли в шаговой доступности аптеки и супермаркеты, сколько времени занимает дорога до метро?

У нас дети и собака. Есть ли шанс?

Да, собственники иногда прямо указывают в требованиях: без детей/без животных. Но на практике часто меняют свою точку зрения. Доводов тут много. Один из них такой. Жильцы без детей и животных — это вовсе не гарантия идеальной сохранности квартиры. Им ничто не мешает устраивать шумные вечеринки, приглашать кучу гостей, для них не проблема в любой момент поменять эту квартиру на другую.

Семьям с детьми намного сложнее найти новую квартиру и тяжелее переезжать. В большинстве случаев, они настроены на длительную аренду. Для них переезд равен пожару. Они привязываются к месту надолго. В том числе из-за детских садов и школ.

Можно предложить собственнику двойной депозит, если квартира вам очень понравилось. Как правило, этот аргумент срабатывает.

Как подписать договор?

Мы руководствуемся главой 35 Гражданского Кодекса РФ. Между физическими лицами подписывается договор найма в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется.

Перед сделкой обязательно закажите выписку из ЕГРН с актуальной информацией о том, — кто является собственником жилья.

Что должно быть прописано в договоре обязательно?

• Стороны договора и их паспортные данные
• Точные сведения о жилье, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права
• Срок действия договора и порядок продления
• ФИО людей, проживающих в квартире
• Стоимость и порядок оплаты, особенности её возможного изменения
• Порядок досрочного расторжения договора. Важно указать — за сколько собственник должен будет вас предупредить, если он захочет расторгнуть договор, аналогично с вашей стороны. Обычно, это 1-3 месяца
• Процедура возврата залога. Например, будет ли он засчитан в счет оплаты последнего месяца?
• Процедура оплаты ЖКУ. Кто оплачивает свет, воду, интернет и т.п.? Пропишите в договоре показания счетчиков на момент заселения и получите подтверждение от собственника об отсутствии задолженностей
• Порядок проведения ремонтных работ. Кто будет ответственен за проведение ремонта вышедшей из строя бытовой техники?
• Договоренности о содержании домашних животных в квартире

В ваших интересах досконально переписать всю мебель и оборудование. Указать имеющиеся повреждения. При расторжении договора у вас будут доказательства. Если собственник случайно или специально «забудет» о дефектах квартиры, то вы сохраните ваш страховой депозит.

Как расторгнуть договор?

Есть 2 варианта развития событий: по соглашению сторон и в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон — это расторжение по условиями договора. Мирный путь. Например, если в нём прописано, что вы должны за 30 дней письменно уведомить собственника о расторжении, то необходимо такое уведомление отправить заказным письмом. Если вы договорились, что собственник предупреждает вас о расторжении за 3 месяца, но ему понадобилась квартира раньше, то можно подписать дополнительное соглашение, где собственник обязуется уплатить вам неустойку за причиненные неудобства.

Если стороны не договорились, то договор расторгается по требованию. Порядок расторжения договора найма жилого помещения прописан в статье 687 Гражданского Кодекса РФ.

Наймодатель имеет право расторгнуть договор с нанимателем, если тот:

• систематически нарушает условия договора
• задерживает оплату
• наносит вред имуществу
• использует жилое помещение не по назначению.

Наниматель имеет право требовать расторжения договора, если:

• помещение перестает быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии
• собственник препятствует пользованию жилым помещением (например, меняет замок, приходит без предупреждения)
• у квартиры обнаружились существенные недостатки, которые не были и не могли быть известны нанимателю на момент заключения договора.

Для расторжения договора через суд нужно направить второй стороне письмо с соответствующим предложением. Получить письменный отказ или дождаться срока, в течение которого вы должны получить ответ (30 дней, если иное не прописано в договоре). Подать иск о расторжении договора найма в районный суд. При первом обращении суд назначает срок для устранения нарушений, при повторном — выносится решение о расторжении договора в судебном порядке.

Что мне нужно знать еще?

Согласовывайте важные решения с собственником в письменном виде — дополнением к договору. Решите ли вы завести кошку, поселить у себя брата-студента, выкинуть старый матрас и вместо него купить новый — прежде договоритесь с владельцем.

Заранее подготовьтесь к возможным сложностям. Сохраните полезные телефоны управляющей компании, ЖЭКа или консьержа на случай аварий с электрикой или сантехникой. Узнайте, как в случае прорыва трубы перекрыть воду и где отключается электричество.

Не вдавайтесь в крайности. Лампочку заменить можно самостоятельно, а вот холодные батареи зимой, неисправная розетка, постоянный неприятный запах в ванной комнате — повод собственнику оперативно вмешаться. Это его обязанность, прописанная в договоре «Поддерживать все элементы и технические системы, а также оборудование в квартире в исправном и безопасном состоянии и немедленно организовать ремонт за свой собственный счет в случае неисправности или поломки».

Мне нужна регистрация

Нужно заранее обсудить с собственником его готовность зарегистрировать вас в своей квартире на время найма. Для этого ему потребуется среди прочих документов предоставить договор найма в Центр Госуслуг. Многие собственники до сих пор уклоняются от уплаты налогов, поэтому не хотят «светить» договор в гос. органах.

По своей составляющей временная и постоянная регистрация дополняют и в некоторых случаях заменяют друг друга. Всем известно, что на работу без регистрации не устроишься, так же как и в садик и школу. Сложности возникнут при оформлении социальных выплат по новому месту жительства или при попытке получить кредит, оформить загранпаспорт. В большинстве случаев, при отсутствии возможности получить постоянную регистрацию ее с успехом заменяет временная.

Резидентный паркинг

Арендатор может воспользоваться резидентным паркингом, если собственник оформит на него специальное разрешение в Центре Гос.услуг.

Важно выяснить — сможет ли собственник оформить такое разрешение до подписания договора. Например, собственникам-ИП может быть отказано в оформлении разрешения. Объясняется это тем, что Департамент транспорта, сделав запрос в Рос.реестр для проверки собственника, получит несовпадение данных: квартира оформлена на физическое лицо, а в договоре найма — «индивидуальный предприниматель».

Резидентное разрешение дает право на бесплатную стоянку на местах платной городской парковки в пределах района проживания с 20:00 до 08:00 ежедневно в течение 1, 2 или 3 лет (по выбору заявителя). Для того, чтобы парковаться в остальное время (с 08:00 до 20:00), нужно внести плату в размере 3, 6 и 9 тысяч рублей — на 1, 2 или 3 года соответственно.

Собственники квартир могут оформить Разрешение на автомобили нанимателей при наличии договора найма квартиры, прошедшего гос.регистрацию в Рос.реестре и временной регистрации у нанимателей (на срок более 1 года). При этом, срок действия обоих документов должен быть более срока действия Разрешения.

Разрешение может быть оформлено на автомобиль, у владельца которого нет задолженностей по штрафам, либо есть решение суда об их отмене. Принцип выдачи Разрешения: «1 квартира — 2 разрешения».

А рекомендации собственникам в статье "Гид для арендодателя"