Сегодня в Москве насчитывается около 4000 памятников и исторических сооружений федерального и регионального значения. Некоторые из них находятся на реставрации, другие становятся музеями, а какая-то часть приобретается частными владельцами. Так как 30% памятников архитектуры требуют ремонта с большими вложениями, а 5% уже совсем разрушены, то основной задачей чиновников является пристрой таких объектов в частные владения.
На пути сохранения
Существует два пути в отношении сохранения памятников – полная продажа или аренда на длительный срок. Еще в 2012 году была введена программа по такой аренде со ставкой 1 рубль за кв. м. в год. Касается это только объектов требующих капитального ремонта. Передача в собственность стала крайне нежелательной для властей, так как были случаи, что восстановительные работы владелец проводить отказывался, а на месте исторического памятника строил собственное жилье или торговый центр.
Для аренды присущ целый ряд сопутствующих условий. Все начинается с аукциона, после выигрыша которого с арендатором заключается договор сроком на 49 лет. Весь комплекс восстановительных работ необходимо осуществить за первые 5 лет и отчитаться. Только после этого льготная ставка на аренду вступает в действие. За все время действия программы восстановлено всего четыре объекта и еще пять только подготавливаются к аукциону.
Показатели, как можно заметить, очень низкие. Объясняется это лишь тем, что в январе 2015 года был введены поправки к закону о наследии и пришлось в срочном порядке переделывать все документы. Заинтересованных инвесторов тоже немного и именно из-за этого все работы по восстановлению и реставрации приходятся на участь города. А в этом случае все или затягивается на неопределенные сроки, либо теряются все средства, вложенные в объект.
Вклад инвесторов
Совсем иначе все выглядит в руках инвестора. Восстановление проходит по точной исторической планировке, учитываются все нюансы архитектуры. После реконструкции у девелопера появляется возможность подготовить дом к современным условиям и нуждам. Отреставрированные памятники зачастую снабжают мансардой, достраивают этажи и подземную парковку, устанавливают современное коммутационное оборудование.
Наибольший интерес проявляется к историческим особнякам – их стоимость доходит до 3000 долларов за квадратный метр. Если здание находится в хорошей сохранности, то есть возможность провести общую реконструкцию по цене 3500 долларов за квадратный метр. В эту стоимость войдет составление проектной документации, полное инженерное обследование, пакет документов на необходимые разрешения, непосредственная реконструкция объекта и внутренняя отделка. Если недвижимость находится в разрушенном состоянии, то стоимость восстановительных работ может начинаться от 10000 долларов за квадратный метр.
Как показывает практика, исторический памятник окупается при любых затратах. Фасады некоторых объектов были восстановлены лишь по фотографиям и описаниям, а внутреннее исполнение сделано по последним технологиям инженерной мысли. Удачное месторасположение с хорошей транспортной доступностью и особенностью конструктивных решений привлекает целые очереди арендаторов, несмотря на высокие ставки аренды.
Некоторые здания обустраиваются для непосредственного проживания в них. Себестоимость ветхих домов составляет 5000-6000 долларов за кв.м., затраты по реставрации – 3000 долларов за кв.м. Но на рынке премиальной недвижимости аренда таких апартаментов будет стоить не менее 15000 долларов за кв.м. Таким образом, все вложенные средства окупятся в первые шесть лет.
Научные сложности
Сложности возникают если объекту необходима научная реставрация. В таких случаях не допускаются практически никакие изменения в архитектуру строения, вплоть до отказа в проведении канализации. К проведению работ не допускают частников, а только организации с официальным разрешением на реставрацию. По завершению, историческое строение должно быть всегда доступно для посетителей, поэтому его трудно приспособить для аренды офисов или использовать как жилье.
На пути к возрождению
Спрос на аренду или покупку дома с историей не отличается высокими показателями, но у этой сферы рынка есть все шансы на возрождение. В центре Москвы строительство уже запретили, а крупным компаниям просто необходимо иметь свой престижный офис в пределах Садового кольца. Требования трендов и отсутствие возможностей для расширения новостроек обязательно приведет к новому витку в истории особняков с громким именем.
Мы свяжемся с вами в ближайшее время