Куда движется новый рынок недвижимости?

Перестали быть актуальными вопросы о постоянно дорожающей столичной жилой площади. Сегодня и рублевый, и долларовый индексы рассчитываются со всеми предлагаемыми скидками и торгами. Определенных предпосылок для изменения текущего формирования стоимости не ожидается. Долларовые цены на недвижимость в 2015 году постепенно начали покидать рынок и не смогли отыграть свои позиции по ослаблению рубля или подняться вместе с валютным курсом.

Опыт предыдущих кризисов создавал ощущение, что недвижимость относится к неустойчивости экономики одинаково – долларовая стоимость снижается на 30-40%. В начале года цены в валютном индексе снизились сразу на 39% - с 5000 до 3000 долларов за квадратный метр. Если бы все оставалось на этом же уровне, то можно было смело заявлять, что кризис повторяет сценарии последних двух. Но стоимость продолжила падение. И уже к осени общее снижение цены составила 46% - 2700 долларов. В этом случае происходит не просто структурная перестройка рынка недвижимости, а адаптация к новым условиям экономики.

Рублевые цены

Стоимость в рублях постоянно увеличивается и чаще всего это объясняется ослаблением позиций. В период кризиса, когда происходит сильное удорожание валюты, продавцы стараются проиндексировать свои цены по доллару. Как результат – удорожание рублевой стоимости. И только после прихода курсов в стабильное состояние все возвращается назад. Взаимосвязь прямая: с повышением цен падал и спрос.

За этот год цены меняются слабо, все держится на уровне в 180000-200000 рублей за квадрат. Но нужно помнить, что стоимость предложения и стоимость сделок – это две абсолютно разные вещи. В 2014 году наблюдался ажиотаж на недвижимость, продавцы с уверенностью завышали свои цены и квартиры продавались. Но тенденция продаж пришла в упадок, когда в 2015 году были введены скидки. Еще в начале года они составляли до 5% от общей стоимости жилья, а уже к осени и с 10% скидкой продать квартиру стало практически невозможно, поэтому по отдельным программам предусматриваются дисконты вплоть до 20%.

Максимальный и минимальный уровень

Сегодня за последние 25 лет существования рынка недвижимости наблюдается огромный выбор. Только на первичном рынке представлено более 5,5 миллионов квадратных метров. Очень много проектов продолжают строиться. Новый сегмент в виде апартаментов занимает уже третью часть от всех предложений. Значительно возросли объемы застройки на территории Новой Москвы. Также сюда можно добавить и огромный выбор на вторичном рынке. Здесь предложения превышают спрос практически на 50%.

Обратной стороной рынка недвижимости является спрос. Он находится на историческом минимуме. Причин множество, из них главные: экономическое положение в стране, понижение уровня доходов, потеря уверенности населения (что привело к понижению интереса к ипотечным кредитам, даже по самым выгодным ставкам).

С теоретической точки зрения все еще остается возможным приобретение недвижимости за счет собственных накоплений. Но к таким гражданам можно отнести лишь тех, у кого увеличилась платежеспособность благодаря валютным операциям.

Сделки с недвижимостью

Инфляция всегда приводит к повышению цен на товары первой необходимости. А снижение уровня доходов означает существенное сокращение денежных средств, которые люди могут потратить на приобретение товаров длительного использования, затрагивающие накопления. К этому относится и жилье. В результате снижаются и ставки по аренде и сама стоимость жилой недвижимости.

Общее количество сделок с на первичном и вторичном рынках заметно сокращается, но величина их остается разной. В начале года сделки по долевому участию сократились примерно на 10% (12 400 за год), на вторичном рынке этот показатель упал на 34% (72 500 за год). Помесячная динамика показывает, что «вторичка» продолжает терять позиции: июнь – сокращение составило 36%, июль – 39%, август – 42%.

Спрос на рынке новостроек в первую очередь обеспечен более лояльным предложением стоимости квадратного метра за счет пакетов скидок и бонусов при участии банков и самих застройщиков. Так же на ценовую политику влияют сокращение общей площади квартир, осуществляется вывод на рынок новых проектов с более низкой стоимостью, цена стала определяться по мере готовности этапов построения дома.

Разница ситуаций на первичном и вторичном рынках лишний раз подтверждает, что главным фактором для приобретения жилья является цена.