С помощью генерального директора агентства Apple Real Estate Данилы Савченко мы решили разобраться, в чем преимущества и недостатки появляющихся предложений как для собственников жилья, так и для арендаторов, и как они изменятся в обозримом будущем.
В условиях самоизоляции «не выходить из дома» звучит как приговор. Однако уже в обозримом будущем это может стать общепринятым форматом нашего проживания, и на смену квартирам по ипотеке придут сервисные апартаменты в многофункциональных жилых комплексах.
Эксперты консалтингового агентства PwC считают, что в ближайшие 50 лет рынок недвижимости ожидает несколько глобальных изменений. Например, вход в здания будет располагаться на крыше, а сами они станут своего рода экосистемой, которую можно даже не покидать. Виной тому технологии, все больше внедряющиеся в нашу жизнь, а также переход от общества потребления к обществу впечатления, где услуги становятся основным ресурсом и уже сейчас все меньше людей готовы платить только за квадратные метры.
Кроме того, на рынок жилья вышло новое поколение арендаторов, выросших в мире, где все меняется в несколько раз быстрее, чем раньше, а потому и решения приходится принимать быстрее. Спрос на аренду в последние годы постепенно увеличивается, а предложение растет за счет новых форматов. На это влияют два ключевых фактора. Во-первых, молодые люди не хотят привязываться к месту и им все сложнее планировать долгосрочные вложения. Они чаще меняют работу, в любой момент может измениться и состав семьи, а аренда квартиры или апартаментов позволяет быть более гибким. Во-вторых, покупка жилья для его дальнейшей сдачи — невыгодная сделка: сейчас аренда недвижимости составляет 3% доходности. Если продать жилье и вложить эти деньги, например, в банк, ПИФы, акции, коммерческую или зарубежную недвижимость, доходность будет существенно больше. К тому же от недвижимости сложно избавляться. Если деньги понадобятся срочно, продавать квартиру придется с серьезным дисконтом.
Сервисные апартаменты — главный тренд
По данным PWC, 77% представителей рынка недвижимости рассматривают сервисные апартаменты как наиболее перспективную нишу. Помимо жилплощади как таковой, арендатор в этом случае получает доступ к услугам, привычным скорее для гостиницы. В Москве такая застройка, которая по документам не считается жилой, стала по большей части необходимостью из-за того, что некоторые участки земли в привлекательных для проживания местах подходят только для коммерческих построек. Это позволяет сделать такие апартаменты на 15–25% дешевле обычного жилья.
Популярностью в значительной степени пользуются именно сервисные апартаменты. Для собственников сдача помещений в аренду достаточно удобна, так как производится через посредника и не требует личного участия, а арендатор по итогам сделки получает практически новое жилье (хотя чаще всего небольшого размера) в удобном для себя районе с дополнительными сервисами (уборкой или консьерж-службой). Кроме того, такие апартаменты строятся в комплексах, где есть все необходимое для жизни: магазины, салоны красоты, спортзалы. Жизнь в своеобразной экосистеме, которую не нужно покидать без надобности, становится тенденцией новых поколений.
И если при краткосрочных поездках апарт-отели стали настоящей находкой для тех, кто гостинице предпочитает квартиру с собственной кухней, то при аренде на долгий срок у такого жилья есть и значительные минусы. Прежде всего, это высокая стоимость коммунальных услуг. А вот отсутствие прописки и важных объектов инфраструктуры (например, детского сада внутри комплекса) может отвернуть от такого решения потенциальных арендаторов. Кроме того, необходимо быть готовым к частой смене соседей, ведь многие апартаменты сдаются, как комнаты в отеле.
Перспективы коливингов
В контексте экономики шеринга на рынке недвижимости в первую очередь вспоминают коливинги, которые представляют собой что-то среднее между очень современным общежитием и коворкингом, где люди живут, работают и отдыхают.
Этот формат проживания крайне популярен в США среди миллениалов, в особенности среди стартаперов, для которых нетворкинг и обмен опытом с коллегами — один из наиболее предпочтительных способов развития бизнеса. А еще проживание в таких общежитиях дешевле, чем аренда собственной квартиры в крупных технических хабах (например, в Сан-Франциско, где из потенциальных резидентов коливингов выстраиваются настоящие очереди).
В России предпринимались попытки открытия коливингов, но ни одного полноценно работающего объекта на уровне западных образцов пока нет: 69% игроков рынка недвижимости, опрошенных PwC, полагают, что у нас отсутствует целевая аудитория. По западным меркам, россияне довольно рано создают семьи, жить которыми в коливинге достаточно сложно, а в случае необходимости молодежь, на которую изначально и ориентирован формат, предпочтет снять квартиру вместе с друзьями.
Услуги вместо квадратных метров
Рынок аренды жилья в России можно назвать наиболее устоявшимся, однако новые поколения арендаторов изменяют его в значительной степени. Главным трендом здесь, как и в других сегментах, становится парадигма «пространство как услуга» (space-as-a-service). Но так как рынок аренды жилья в России, в отличие от западного, гораздо сильнее сосредоточен в руках частных собственников, а также зачастую остается теневым, пока что эти изменения скорее характерны для аренды жилья более высокого класса. В то же время в ближайшие несколько лет эта тенденция должна отразиться и на рынке аренды недорогого жилья. Прежде всего этому поспособствует расширение знания, а следовательно, и потенциальных требований новых арендаторов, а также увеличение конкуренции за арендатора с владельцами сервисных апартаментов.
Первые признаки перехода к такой ситуации на рынке стали заметны после кризиса 2014 года. Из-за падения курса рубля упал доход большей части населения — тогда и начался постепенный отток арендаторов. В особенности это коснулось иностранцев: содержать экспатов компаниям стало просто невыгодно. Когда они начали дружно съезжать из квартир в центре Москвы и Санкт-Петербурга, площади стали освобождаться, дешеветь и простаивать. Но это произошло не одномоментно, а заняло пару лет. Собственникам пришлось переосмысливать подход к арендаторам, много помещений пустовало из-за завышенных цен. Чтобы этого не происходило, арендодателям приходилось либо снижать свои аппетиты, либо всеми путями идти навстречу арендатору. Если собственник начнет ставить слишком много условий, которые на самом деле не соответствуют цене и качеству сдаваемого помещения, арендатор просто уйдет к другому. Главное, что изменилось за последние пять лет, это отношение к арендатору.
Появился определенный уровень требований по отношению к квартирам, их качеству, ремонту, удобству. Арендатор всегда может снять апартаменты, где ему даже не нужно будет общаться с собственником — управляющая компания выступит посредником и решит появившиеся проблемы. Это меняет и стиль общения нанимателя с арендодателем, которое большинство арендаторов хотело бы максимально сократить. Каждую проверку собственности арендатор воспринимает как вторжение на свою территорию. Миллениалы хотят чувствовать себя на съемной квартире как дома, поэтому намного проще привлечь к контролю состояния жилья и другим вопросам технического характера посредников, которые, в отличие от владельца квартиры, не будут думать о жилье как о своем собственном. Это приводит к развитию новых дополнительных сервисов в сфере услуг: например, клининга и доверительного управления собственностью.
То, что арендаторы стали сильнее дорожить своим личным пространством, а арендодатели — больше уважать желания своих квартиросъемщиков, приводит к новому формату взаимодействия и в финансовой части сделки: для арендатора намного удобнее и проще перевести арендную плату хозяину в назначенный срок через мобильный банк, а не ждать его в гости и передавать наличные. Чаще всего оплата наличными необходима арендодателям, которые не планируют оплачивать налоги с этой сделки, но и они все чаще (во многом, для экономии собственного времени) обращаются к мобильным платежам, используя различные уловки.
Как и в продаже жилых помещений, при аренде все чаще используются новые мобильные технологии. Тут пока сложно говорить про полноценный PropTech (от англ. Property Technologies — технологии в недвижимости. — «РБК Стиль») с использованием VR и AR. Но все более распространенным становится принятие решений об аренде жилья вообще без просмотра на месте: люди определяются с выбором дистанционно, посмотрев максимально подробные видео и фото. Часто квартиросъемщик готов один раз приехать и в идеале на этой же встрече сразу подписать договор с хозяином квартиры.
Поворот рынка жилой недвижимости в сторону услуг стал закономерным явлением для современного общества. Мобильные сервисы поглощают все новые и новые аспекты жизни людей: больше не нужно ходить в магазины за продуктами и одеждой, готовить еду дома или покупать билет в кино, чтобы посмотреть новый фильм. Дом становится центром такого потребления услуг, и к нему предъявляются требования нового уровня. Поэтому все активнее будут развиваться жилые комплексы, которые становятся многофункциональными центрами — потребители будущего захотят получить все, что им нужно, в одном месте. Не исключено, что в этих же зданиях будут располагаться складские площади для быстрой доставки продуктов: среди нежилых помещений склады (за счет развития e-commerce) — одни из самых перспективных с точки зрения рынка. Поэтому и получается, что через 50 лет важным будет не количество квадратных метров, а объем услуг, которые потребитель получит, не покидая свой дом.
Данила Савченко для РБК Стиль
Мы свяжемся с вами в ближайшее время