В премиальном сегменте рынка аренды недвижимости в Москве произошла революция: правила игры теперь диктуют арендаторы. Данила Савченко, СЕО Apple Real Estate, рассказал, что об этом нужно знать компаниям, которые снимают жилье для своих топ-менеджеров.
Клиентоориентированность постепенно входит во все сферы бизнеса, и недвижимость не исключение. Премиальный сегмент рынка аренды за последнее время претерпел значительные изменения.
В тучных «нулевых» и ранних «десятых» ситуация на рынке аренды значительно отличалась от той, что мы наблюдаем сегодня. В Москве тогда работало большое количество экспатов. Причем большинство из них перевозили в Россию и свои семьи, всем им требовались просторные квартиры. Но подходящих предложений на рынке было немного. При высоком спросе за качественные лоты нередко возникали полноценные битвы. Побеждали в них те, кто могли одолеть конкурентов платежеспособностью.
Теперь дешевле
Первым триггером для смены вектора развития стало присоединение Крыма. За этим событием последовали санкции в отношении России. Число потенциальных арендаторов снизилось, поэтому рынку дорогого жилья пришлось учить новые правила. Параллельно развивался кризис 2014 года, который тоже внес свои коррективы.
В итоге все это привело к тому, что участники рынка впервые стали всерьез пересматривать арендные ставки. Если раньше цены были зафиксированы в валюте, то когда рубль резко подешевел, потянув за собой и цены, пришлось переходить в ручное управление: фиксировать стоимость аренды в рублях по определенному курсу либо (если собственник отказывался от такого варианта) искать другое жилье.
На волне этих изменений арендаторы стали более избирательными. Они поняли, что предложение выросло, и выбор стал как никогда широким. В свою очередь были вынуждены реагировать и собственники: тем, кто привязан к регулярным тратам (например выплачивал ипотеку или сам жил на съемной квартире и был обязан ежемесячно ее оплачивать), пришлось снижать цену, чтобы не остаться без дохода.
В результате на рынке появлялись шикарные объекты с существенным дисконтом. Иногда квартиры уходили по цене вдвое ниже, чем годом ранее. При этом те арендаторы-экспаты, которым компании выделяли средства на жилье в валюте, оказались в наивыгоднейшем положении: они получили возможность переехать в более привлекательные и большие квартиры.
Так рынок арендодателя с его очередями из претендентов на один и тот же вариант постепенно трансформировался в рынок арендаторов. Да, симпатичные однокомнатные квартиры по 40 тыс. руб. найдут своего жильца при любом состоянии рынка (а если они и простаивают, это говорит не о том, кому принадлежит рынок в данный момент, а том, что неправильно выставлена цена), но дорогая квартира может себе позволить небольшой простой в ожидании «своего» клиента. Например, когда планируется, что в нее должен заехать топ-менеджер крупной компании с семьей, но произойдет это не сейчас, а через месяц-два.
В случаях с квартирами премиального сегмента простой допустим и на период переговоров и приведения объекта в надлежащий вид: может потребоваться замена мебели и даже небольшой ремонт. Разумеется, с эконом-сегментом никто не будет озадачиваться подобными проблемами — собственно, это и отличает зоны рынка.
Можно торговаться
Случившийся переход повлиял, конечно, на поведение арендодателей.
Например, по данным агентства Knight Frank, владельцы высокобюджетных предложений (от 150 тыс. руб. в месяц) стали охотнее торговаться: если раньше на этапе переговоров обсуждались скидки в размере 5–7%, то сейчас арендаторы запрашивают дисконт в 10–15%.
Кроме того, изменились и отношения между собственниками и арендаторами: теперь рантье приходится демонстрировать лояльность по отношению к клиентам, ценить их и признавать, что если арендатор будет недоволен, это повлечет за собой массу проблем, включая необходимость продолжительных поисков нового арендатора взамен старого — уже знакомого и платящего в срок.
Рынок, принадлежавший арендатору, в отличие от сегодняшнего, был не столь любезным. Когда за лучшими лотами выстраивались очереди, закономерно возникало и наплевательское отношение — собственники отказывались исправлять недочеты своих квартир, заниматься документами (например, им как правило не хотелось тратить время, к примеру, на получение парковочных разрешений для арендаторов, как на их регистрацию), вывозить старую мебель. О покупке новой не было даже речи.
Таким образом, по сравнению с предыдущим этапом, произошла значительная эволюция. И для бизнеса в целом — это повод для радости.
Сколько это продлится
Эволюционные изменения уже произошли, и я считаю, что назад пути нет, и рынок движется в правильном направлении. Главный вопрос сегодня такой: как долго это продлится?
Москва сегодня всеми силами пытается доказать, что является космополитичным и комфортным для иностранцев городом. Но, положа руку на сердце, вынужден признать, что к ведению предпринимательской деятельности это не относится. Россия сегодня находится в аутсайдерах в мире по степени защиты владельцев бизнеса, и гайки закручиваются на регулярной основе.
Только новый наплыв арендаторов поможет изменить сложившуюся к сегодняшнему дню ситуацию. Возвращение «рынка арендодателя» возможно, на мой взгляд, лишь в том случае, если будут сняты санкции. Став снова полноценным международным городом, Москва будет способна привлечь более пристальное внимание зарубежных компаний для развития своего бизнеса.
Мартовский обвал рубля и очередной кризис пусть и не сразу, но все же отразятся на рынке арендной недвижимости. Зарубежные компании, которые снимают в России жилье для своих сотрудников, получают возможность сокращать бюджеты. Не исключено, что в рублевом эквиваленте все равно получится даже более выгодно.
Вместе с тем экономическая ситуация позволяет и вступать в торги. Делать это, правда, стоит аккуратно, а достигнутые договоренности обязательно прописывать в контрактах. Поиски компромисса при высокобюджетной аренде — самый правильный способ в том числе и для предотвращения конфликтов. Вместо споров и аргументов лучше строить диалог и искать общие точки еще до подписания договора.
Данила Савченко для РБК
Мы свяжемся с вами в ближайшее время