РИА Недвижимость | «Какие права ограничивает официальная аренда жилья»

Сдавая квартиру в аренду, ее собственники часто думают, что, оставаясь полноправными хозяевами своего имущества, по-прежнему могут делать с ним все, что захотят. Впрочем, арендаторы, заключившие договор найма, тоже могут злоупотреблять своим правом пользования.

Права владельца урезаются

Многие владельцы квартир считают, что даже после заключения договора найма они могут выставлять арендаторам любые условия. Но, на самом деле, с момента подписания договора, собственник автоматически лишается права пользования – оно переходит к нанимателю.

Вот что больше не может делать собственник квартиры:

• приходить без звонка или когда арендатора нет дома;

Даже для того, чтобы проверить, в каком техническом состоянии находится жилье, свое посещение ему придется согласовать с арендатором.

• трогать любые вещи в квартире, в которой проживает арендатор;

В том случае, если владелец квартиры испортит или выкинет вещи нанимателя, тот может предъявить к нему материальные претензии.
Он имеет право вызвать полицию и написать заявление о краже вещей. Кроме того, такие действия собственника вполне могут стать основанием для расторжения договора и выплаты неустойки арендатору.

• самолично поднимать арендную плату, выставлять дополнительные условия проживания, помимо уже прописанных;

Собственник не может повысить плату, ссылаясь просто на инфляцию или непредвиденные расходы, включая рост платы за ЖКУ.

В ст. 614 Гражданского кодекса РФ говорится, что размер арендной платы может повышаться не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное. Так что, если владелец квартиры хочет оставить за собой право повышать плату чаще, ему стоит прописать это в договоре.

• выселить жильца без его согласия и решения суда, если за арендатор не нарушал условия договора;

Если собственник хочет расторгнуть договор досрочно, то должен заранее уведомить арендатора в указанный в нем срок.

В договоре надо прописать основания, на которых он может прекратить свое действие ранее оговоренного срока.

В случае отсутствия такого основания в договоре будет применяться общее правило о досрочном расторжении его через суд, и любая попытка внесудебного выселения нанимателя, не имеющего никаких нарушений, является неправомерной.

Снять нанимателей с регистрации без их согласия во внесудебном порядке тоже не получится. Это можно сделать либо добровольно, когда наниматель сам обращается с заявлением о снятии с регистрационного учета, либо принудительно через суд.

Исключениями являются случаи, когда наниматель умер или объявлен умершим решением суда, признан безвестно отсутствующим на основании судебного решения.

• проводить в квартире ремонт без согласования с арендатором;

Просто пригласить ремонтную бригаду в квартиру не получится, надо обязательно заручиться согласием арендатора. В противном случае он имеет полное право не открывать дверь рабочим.

• самому жить в квартире или подселять туда своих родственников, детей, друзей, животных;

Сделать это возможно лишь в том случае, если в аренду сдается не вся квартира, а только комната в ней.

• не оплачивать счета, которые по договору лежат на хозяине, даже если квартирант задерживает квартплату;

При этом у собственника остаются права распоряжаться своим имуществом – к примеру, продать его. Единственный нюанс: хозяин обязан предупредить покупателя, что в квартире проживают арендаторы.

Не свое жилье

У арендатора, который получает право жить в квартире, по договору найма возникают определенные права на него, но все же он достаточно сильно ограничен в них.

Так как собственником этой квартиры он не становится, то принимать основные важные решения по ней продолжает только владелец.

Чего не может осуществлять жилец, даже при наличии договора найма:

• делать в квартире перепланировку и ремонт без разрешения собственника;

Любые ремонтные работы, включая косметический ремонт, должны быть согласованы с владельцем жилья. Правда, можно заранее прописать в договоре право нанимателя на улучшение условий проживания: замену обоев, розеток, напольного покрытия, покраска стен и другое.

• сдать квартиру в поднаем;

Нельзя пересдавать жилье другим людям. Любое нецелевое использования жилья, в частности, для коммерческой деятельности, также находится под запретом.

• вселять временных жильцов без уведомления собственника;

Единственное исключение – несовершеннолетние дети арендатора. Только в этом случае согласие владельца жилья получать не нужно.

• отказать в допуске в квартиру специалистов управляющей компании;

Хотя арендатор и не обязан в любое время пускать к себе собственника жилья и его родственников, он должен обеспечить допуск в квартиру специалистов управляющей компании и других организаций для проверки технического и санитарного оборудования.

Баланс интересов

Правильно составленный договор найма, в котором прописано, что собственник не может внезапно выселить жильца, а наниматель – внезапно съехать, составлена подробная опись имущества и указано, что визиты собственника в квартиру нужно будет согласовывать, как и изменения в арендуемом помещении, наделяет стороны практически равными правами, констатирует руководитель направления Аренда компании Apple Real Estate Владимир Родионов.

Но нередко на практике договор бывает составлен так, что защищает интересы в большей степени лишь одной из сторон – чаще всего собственника квартиры. Порой арендатор подписывает документ, практически не читая, и в дальнейшем оказывается в невыгодном положении.

Например, в договоре написано, что:

• собственник в любой момент может расторгнуть договор и выселить арендатора;
• владелец квартиры может приходить в нее в любое время;

График посещения стоит подробно прописать в договоре – например, раз в месяц – для того, чтобы удостовериться, что в квартире все цело.

• есть несоразмерные штрафные санкции за нарушение условий договора;

Все конкретные размеры штрафов должны быть самым подробным образом расписаны в договоре. Тогда собственник квартиры внезапно не сможет требовать с жильцов деньги непонятно за что.

Полную версию статьи читайте на РИА Недвижимость