Сноб | «Данила Савченко: Правила съема, или Почему рынку недвижимости необходимы профессиональные посредники», октябрь 2019

Одно из главных отличий российского рынка риелторских услуг от зарубежных — подход к взаимодействию арендатора и арендодателя, и это то, чему нам стоит поучиться у западных коллег, считает Данила Савченко, гендиректор риелторской компании Apple Real Estate

Две стороны одной медали

Как и в любой сделке, при аренде жилья в процессе участвуют две стороны, ценности и приоритеты которых зачастую максимально расходятся. Собственник чаще всего влюблен в свою квартиру, ведь в ней он сделал ремонт или прожил детство. Для него она — самая лучшая. А арендатор приехал на время и, скорее всего, не будет здесь жить уже через пару-тройку лет. Часто собственники очень болезненно воспринимают этот факт.

Если ты не профессионал на рынке жилья — а собственники, как правило, не профессионалы в этом вопросе, — поругаться со своим арендатором можно даже по самой нелепой причине. В моей практике был случай, когда арендатор и арендодатель расстались, поспорив из-за вопроса приобретения микроволновой печи — каждый считал, что ее должен купить другой. И если мы объективно оценим риски от такого спора, станет понятно, что в данной ситуации ни одна из сторон не осталась в выигрыше: арендатору пришлось снова искать жилье, а квартира арендодателя пустовала почти четыре месяца, пока он искал других жильцов.

Если сравнить стоимость микроволновки — примерно 3 тысячи рублей — с потерями от простоя квартиры с ежемесячной стоимостью аренды в 300 тысяч рублей, становится очевидно, что наличие профессионального медиатора между сторонами пошло бы на пользу как арендатору, так и арендодателю. Существование третьего участника в сделках по аренде и найму жилых помещений — одно из главных отличий западного рынка аренды от российского. 

В первую очередь — бизнес

Профессиональный посредник может помочь арендодателю с выбором арендатора, так как от этого во многом зависит получаемый от квартиры доход. Часто собственник не может сдать помещение на протяжении нескольких месяцев, а когда к делу подключается агент по недвижимости, сделку заключают на той же неделе. И здесь также важно помнить о трепетном отношении собственника к сдаваемому помещению. Агент по недвижимости в первую очередь должен объяснить собственнику, что сдача квартиры в аренду — просто бизнес, и воспринимать его нужно только так, принимая некоторые условия рынка. 

Например, квартиру хочет снять семья с маленькими детьми. Собственник обычно думает о потерях: такие арендаторы, скорее всего, ухудшат состояние помещения, например, дети могут порисовать на обоях. Но важно помнить и то, что семья с детьми, скорее всего, останется в квартире надолго. Дети пойдут в детский сад, потом в школу — и семья проживет в квартире лет десять, а возможно, даже поселится чуть ли не навсегда. Это самые классные и надежные клиенты, а обои можно переклеить.
Агент не только должен объяснить собственнику «правила игры» на рынке, но и подготовить квартиру к показу. Для этого нужен особый навык, так называемый Home Staging.

Проводить показы также должен агент — собственник своим нахождением на показе, как правило, создает дополнительный дискомфорт, не позволяя арендатору «примерить» жилье на себя. Важно помнить, что агент таким образом не пытается отстранить арендодателя от принятия решений, а наоборот, экономит его время, нервы, а в будущем и деньги, предоставляя только наиболее подходящие варианты. Также агент должен подготовить правильный договор, исключающий большинство рисков для сторон и регламентирующий как можно больше правил поведения для участников сделки. На этом этапе большинство собственников завершают свое взаимодействие с агентом, хотя на самом деле он может быть полезен и после заключения сделки, но уже в другой роли.

Профессиональный медиатор

Property-менеджер как профессионал на рынке аренды жилья должен быть полезен обеим сторонам договора. Он призван не только находить выход из кризиса в отношениях арендатора и арендодателя, но и предотвращать подобные ситуации. Property-менеджмент — это в том числе сбор денег за аренду и передача их хозяину собственности, объективная проверка состояния снимаемого помещения, управление страховым депозитом, правильное оформление передачи имущества при съезде арендатора, уведомление об оплате аренды в нужные сроки, грамотная работа с арендаторами, которые задерживают оплату, и многое другое. 

Кроме того,  property-менеджер оказывается своеобразным психологическим буфером между арендатором и собственником. Это имеет значение, например, в вопросе посещения квартиры. Когда собственник самостоятельно проверяет состояние арендуемого помещения, ему сложно принять тот факт, что в этот момент времени сдаваемая квартира на самом деле не принадлежит ему, а находится в пользовании арендатора, который может делать с квартирой все, что не противоречит договору аренды (который чаще всего оговаривает исключительно порчу имущества). Приходя в квартиру с проверкой, собственник часто начинает вести себя как дома — заглядывать в углы и спрашивать, почему переставили тумбочку на другую сторону кровати. Понятно, что от перестановки мебели квартира не получает никакого ущерба, но у арендатора создается впечатление, что хозяин квартиры нарушает его личное пространство.

Непредвзятая сторона в данном случае может объективно оценить изменения в сдаваемом помещении и сообщить собственнику, если помещению нанесен реальный ущерб. Работа property-менеджера в этой ситуации экономит собственнику квартиры его время, а также не ограничивает личное пространство арендатора.

Часто причиной переезда из одной съемной квартиры в другую становится дискомфорт в квартире, когда что-то начинает ломаться, становится неудобным и это что-то арендатор хочет поменять. Собственники в таких ситуациях часто бывают негибкими, и нанимателю проще найти новое жилье с условиями, которые его устроят. Хотя проблему можно было бы решить, заменив или починив мебель, сделав химчистку или уборку, вызвав специалиста, который устранит неполадки в приемлемом для всех бюджете, и так далее. И здесь наличие property-менеджера, ответственного за любые изменения в недвижимости, упрощает положение, не отнимая времени и сил ни у арендатора, ни у арендодателя. 

Работа, которую должен сделать профессионал, в «идеальном» с риелторской точки зрения мире не должна ограничиваться исключительно составлением и подписанием договора аренды. Property-менеджер должен работать с клиентом на протяжении всего срока аренды, а ежемесячно оплачивать его услуги — собственник квартиры. В разных странах стоимость такого управления недвижимостью составляет 7–8% от месячной стоимости аренды квартиры. Как показывает практика, наличие property-менеджера увеличивает срок жизни сделки в среднем на 30–40%.

В целом российский рынок аренды недвижимости начинает меняться — пока сильнее всего это заметно на примерах более дорогих помещений, но уже в ближайшем будущем привычный в зарубежной практике способ взаимодействия собственников жилья и арендаторов со сторонней помощью может стать понятной, привычной, а главное, удобной участникам рынка системой.

Данила Савченко для СНОБ