Почему в России принято покупать квартиры впрок вместо того, чтобы инвестировать эти деньги, каков срок экспозиции квартиры стоимостью 2 млрд рублей, кто предпочитает снимать элитное жилье и выгодно ли арендодателю отдавать квартиру в управление? Об этом Циан.Журналу рассказывает Данила Савченко, генеральный директор агентства недвижимости Apple Real Estate.
«Люди готовы доплачивать за проверенное соседство»
— Москва стала мировым лидером по росту цен на премиальное жилье — согласно данным исследования Prime Global Cities Index компании Knight Frank, за год цены на элитную недвижимость в нашей столице выросли на 11%. Как меняется рынок элитной недвижимости?
— С тех пор, когда элитными считались жилые комплексы типа «Воробьевых Гор», прошли десятки лет, и уровень строительства, и архитектура, и дизайн — совершенно иные. Есть много классных проектов, где квартиры передаются покупателю сразу с отделкой, где есть лобби, спроектированные по современным принципам. К работе над проектами привлекают именитых архитекторов, используются модные дизайнерские решения.
Сегодня нужно не просто построить дом на пустом месте, а связать его с историей, дать соответствующее название, которое вызывает приятные ассоциации. Важно, чтобы люди, которые приобретают квартиру, гордились домом, в котором живут. Предполагаю, что цены выросли в связи с рядом появившихся в продаже в последние годы новых элитных проектов.
— Каким хотят видеть элитное жилье современные покупатели и арендаторы?
— Можно скажу, чего они не хотят? Сколько-то лет назад в моде были угловые ванны, искусственные ниши с дизайнерскими предметами и кухни ярких расцветок. Это считалось атрибутами роскошной жизни. Теперь это неактуально.
Современные тренды во многом приходят из других стран — часто источником вдохновения выступает Airbnb: хозяева в бесконечной борьбе за гостя удивляют какими-то модными решениями.
ПОСЛЕ ВАРИАНТОВ, ПРЕДСТАВЛЕННЫХ НА ПОДОБНЫХ РЕСУРСАХ, ТИПОВЫЕ РЕШЕНИЯ ДЕСЯТИЛЕТНЕЙ ДАВНОСТИ, КОГДА ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ ОБСТАВЛЯЛИ ИТАЛЬЯНСКОЙ МЕБЕЛЬЮ И ДОРОГИМИ БЕЗВКУСНЫМИ ПРЕДМЕТАМИ ДИЗАЙНА, НЕ ВЫЗЫВАЮТ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫХ ЭМОЦИЙ.
Раньше собственник ориентировался на свой вкус, теперь многие пересмотрели свое отношение, начали прислушиваться к тому, что советует дизайнер. Появились ресурсы типа Houzz.ru, где дизайнеры выкладывают свои портфолио. Классных дизайнеров намного больше, чем 15–20 лет назад, когда эта профессия в России только зарождалась — каждый мог назвать себя дизайнером, таковым не являясь. Когда-то хороших дизайнеров передавали из рук в руки, сейчас появилась конкуренция как между дизайнерами и декораторами, так и между архитекторами.
Помимо архитектуры и дизайна покупатели и арендаторы большое внимание уделяют вопросам безопасности и круглосуточной охране, оформлению входной группы, качеству паркинга, техническим характеристикам. Люди думают о качестве воды, воздуха, хотят, чтобы в ЖК была приточно-вытяжная системы вентиляции.
Значимым критерием считается проверенное соседство — за то, чтобы жить в доме с людьми своего круга, люди готовы доплачивать.
«Жить надо там, где ты чувствуешь себя человеком»
— Несколько лет назад считалось, что элитное жилье должно быть расположено обязательно в центре. Этот тренд сохраняется?
— Центр центру рознь. Например, на восточной стороне Садового практически нет элитного жилья, а Хамовники и Золотая миля остаются лидером по стоимости квадратного метра. Высокая стоимость жилья и в районе Садового кольца. Есть несколько дорогих домов в районе Патриарших, но они возведены недавно. А вот на Таганке жилье гораздо дешевле — это не та локация, в которой строятся дорогие ЖК.
— А что с этажностью? По-прежнему покупатели дорогого жилья выбирают особняки с минимальным количеством соседей или в моде апартаменты в «Москва-Сити»?
— Чем меньше квартир, тем лучше — клубность по-прежнему в цене. С апартаментами в «Москва-Сити» особая история. По цене они сопоставимы с элитной недвижимостью, но по сути это все-таки бизнес-класс для особой группы людей, которые предпочитают работать и жить в одном здании. Инфраструктура позволяет не выходить из комплекса.
Несмотря на то что есть люди, уверенные, что в высотках удобно жить даже с детьми, я, честно говоря, с трудом представляю жизнь в «Москва-Сити» — лично меня это не вдохновляет. На мой взгляд, жить надо не среди каменных башен, а там, где ты чувствуешь себя человеком: выходишь на улицу, встречаешь знакомых, гуляешь с коляской, заходишь в кафе, которое находится не на 64-м этаже огромного небоскреба.
— У вас на сайте выставлена квартира в Гранатном переулке за 2 млрд рублей. Это самое дорогое предложение?
— На сегодня это самый дорогой лот, эксклюзивный вариант, двухэтажная квартира в одном из самых престижных домов Москвы площадью почти 800 кв. м, из паркинга лифт ведет на любой уровень, в квартире спа-зона с сауной, тренажерный зал, массажный кабинет, домашний кинотеатр, отдельная зона для обслуживающего персонала.
— Каков срок экспозиции подобных лотов?
— Непредсказуемо. Квартира может несколько лет ждать клиента, а может быть проданной на следующий день. Бывает, что выставляется дорогой лот и его моментально кто-то покупает — просто потому, что ждал квартиру именно в этом доме.
«Импортозамещение» на рынке элитной недвижимости
— Говорят, что в последние годы спрос на аренду дорогого жилья падает, так как меньше экспатов. Это правда?
— Экспатов стало меньше пять лет назад, мы наблюдаем замещение этой категории арендаторов — приезжает больше гостей из Турции, Индии, Восточной Европы. На рынке элитной недвижимости произошло своего рода «импортозамещение»: квартиры, в которых жили экспаты, еще сдаются, но произошел глобальный пересмотр цен.
Собственник элитной квартиры, который раньше получал в качестве арендной платы $5 тыс. от экспата, готов сдавать квартиру за 150 тыс. рублей. Владельцам квартир, простоявших пустыми многие месяцы и не дождавшихся «того самого клиента», в итоге приходится соглашаться на нормальные рыночные условия. Аренда жилья — очень удобный вариант для предпринимателя. Гораздо выгоднее и проще снять квартиру за 200 тыс. рублей, чем вынимать из бизнеса 100 млн.
В мире все так быстро меняется, что люди не готовы привязываться к одному месту на десятилетия, покупая квартиру. Они не знают, как в будущем изменятся их требования к жилью, где они захотят жить и куда переехать через несколько лет.
— Кто помимо экспатов арендует элитное жилье? Есть ли спрос со стороны регионов?
— Да, в этом отношении ничего не изменилось: люди из всех регионов, как всегда, приезжают в Москву. Многие успешные люди с постсоветского пространства в столице работают или живут, тут учатся их дети. Примерно 25% арендаторов элитного жилья — иностранцы, еще 25% — представители регионов и 50% — жители Москвы и Подмосковья.
«Все влезают в ипотеку, чтобы просто была квартира»
— Известно, что инвестиции в жилье — самые невыгодные, доходность от аренды как максимум 6–7%, а в сегменте элитного жилья наверняка меньше. Почему люди продолжают сдавать дорогие квартиры в аренду?
— Если посчитать необходимость платить налоги на недвижимость и на доход от аренды, комиссии брокерам за поиск арендаторов, оплачивать ремонт, доходность элитного жилья сейчас составляет 3–4%. Когда арендаторы меняются, квартира простаивает, а эксплуатационные расходы остаются. Скорее, собственник элитной недвижимости от сдачи в аренду получит доходность 3%, владелец недорогой — максимум 5%.
Почему люди до сих пор сдают квартиры? Наша страна является чуть ли не рекордсменом по числу собственников недвижимости. В большинстве стран у людей практически нет недвижимости в собственности.
МНОГИЕ КУПИЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ, ПОТОМУ ЧТО ДЛЯ НИХ ЭТО СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ КАПИТАЛА. ОНИ НЕ ВЕРЯТ РОССИЙСКОЙ ФИНАНСОВОЙ СИСТЕМЕ, НЕ ВЕРЯТ БАНКАМ, БОЯТСЯ ХРАНИТЬ СРЕДСТВА В РУБЛЯХ, ДА И В ВАЛЮТЕ ТОЖЕ СОМНЕВАЮТСЯ ПОСЛЕ ВСЕХ КРИЗИСОВ.
Типичный портрет собственника жилья — человек, который родился в СССР, у которого единственной ценностью была квартира. В советское время люди не имели шанса заниматься бизнесом, инвестировать, они могли только получить квартиру. Если это случалось, человек был счастлив, считался успешным. Эта психология, к сожалению, пока не поменялась.
Недавно читал одно исследование: в России всего 0,5% населения когда-либо покупали доходные продукты типа акций, вкладывали средства в ПИФы и т. д. Для людей это — темный лес. Но все с удовольствием влезают в ипотеку на 10–15 лет, чтобы просто была квартира.
КОГДА У ЧЕЛОВЕКА ПОЯВЛЯЮТСЯ ДЕНЬГИ, ОН ВМЕСТО ТОГО, ЧТОБЫ ВЛОЖИТЬСЯ В ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОДУКТЫ, КОТОРЫЕ БУДУТ ПРИНОСИТЬ ДОХОДНОСТЬ (ЕСЛИ НЕ В АКЦИИ, ТО ХОТЯ БЫ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ), ПОКУПАЕТ ОЧЕРЕДНУЮ КВАРТИРУ ВПРОК.
Например, для ребенка, которому сейчас три года. И следующие 15 лет, пока ребенок не вырастет и не переедет туда, с квартирой придется что-то делать: платить налоги, коммуналку и т. д. Эти квартиры и сдаются.
В бюджете до 100 млн рублей особенно много квартир, которые оформлены в собственность. И люди не хотят от них избавляться — порой по причине эмоциональной привязанности (в ней жила бабушка), но в большей степени в надежде на то, что через некоторое время стоимость квартиры вырастет.
Каких-нибудь шесть лет недвижимость назад стоила в два раза больше. Есть те, кто до сих пор ждет, когда цены вернутся к прежним показателям. Часто наши клиенты сдают квартиры и параллельно тщетно пытаются продать: за год не появляется ни одного покупателя на просмотр.
«Арендодатели своих жильцов не понимают»
— Сайты-агрегаторы уже отобрали у брокеров рынок краткосрочной аренды. Не боитесь, что ситуация повторится и с долгосрочной арендой?
— Конечно, какую-то часть клиентов они могут перетянуть. Но в долгосрочной аренде намного больше офлайн-работы. Почему Airbnb и Booking успешные? Когда человеку требуется жилье на несколько дней в каком-либо городе, он выбирает его по картинкам. А если говорить о долгосрочной аренде — скажем, для семьи с детьми — ничего нельзя решить и забронировать без просмотра квартиры.
Людям нужно все увидеть, потрогать, прогуляться вокруг, посмотреть игровые площадки, парки и т. д. Выбор квартиры во многом связан с тем, какие эмоции человек испытал, когда попал в квартиру, как выглядел подъезд, собственник.
— Рынок аренды пока не совсем цивилизованный — многие собственники обычного, не премиального жилья не понимают, что у них тоже есть обязательства. Например, считают допустимым нагрянуть с проверкой в любое время или прийти переночевать, если поругался с женой. Как обстоит дело с обязательствами у собственников элитного жилья?
— Разумеется, ночевать к арендаторам они не приходят. Но собственники жилья — это люди, которые очень редко бывали по ту сторону баррикад: как правило, им самим не доводилось быть арендаторами — своих жильцов они не понимают. Арендаторам, въезжающим в квартиру, нужны практические советы, помощь с перестановкой, покупкой каких-то вещей.
Также есть принципиальные вещи, которые собственник по закону обязан делать для арендатора, но иногда отказывается — например, регистрировать его и детей. Владельцы квартир часто не хотят заморачиваться такими проблемами, тратить свое время. Попадая в такую ситуацию, арендаторы порой решают снова зайти на ЦИАН и поискать себе другое жилье.
Востребованное управление
— В вашем агентстве такая услуга, как управление, появилась именно потому, что собственник не хочет заниматься проблемами арендатора?
— Да, если каждый лишний звонок арендатора для собственника — головная боль, мы, в отличие от владельца квартиры, понимаем, что требуется арендатору, и готовы всячески ему помогать. Перенастроить интернет, приделать ручки к шкафчикам, помочь, если арендатор потерял ключи, прислать мастера, когда подтекает кран, и т. д. Мы создали такой сервис, когда арендатор помимо жилья получает в нашем лице еще и управляющую компанию.
— С какими просьбами обычно обращаются арендаторы?
— Чаще всего по поводу технического обслуживания. Если что-то сломалось (сантехника, электроника), арендаторы не хотят сами вызывать мастеров, контролировать ремонт.
УДОБНО, КОГДА ПРИХОДИТ ЧЕЛОВЕК ОТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, НИЧЕГО НЕ СПРАШИВАЕТ И ВСЕ КАЧЕСТВЕННО ДЕЛАЕТ. БЫВАЕТ, ЧТО НАС ПРОСЯТ КУПИТЬ ИЛИ ЗАКАЗАТЬ МЕБЕЛЬ, ОПЛАТИТЬ СЧЕТА ЗА КОММУНАЛКУ.
Мы провели сравнительный анализ квартир, которые находятся у нас в управлении, и квартир, которые просто сдаются от собственников. Оказалось, что срок аренды квартир под нашим управлением на 38% больше.
— Кто оплачивает услуги — арендатор или собственник?
— В случае если перегорела лампочка, расходы на арендаторе. Если перестала работать розетка — на арендодателе. Если арендатор случайно сломал стул — это одна история, а если вышла из строя стиральная машина, то за бытовую технику, которую он предоставляет, отвечает собственник.
— Сколько квартир сегодня под вашим управлением?
— Около 90. В ближайшие несколько лет мы намерены за увеличить эту цифру раз в 10. Услуги по управлению не приняты на рынке аренды, большинство агентов просто ищут клиента. Однако управление — востребованный продукт. И у нас есть доступ непосредственно к аудитории, которой такие услуги необходимы.
НЕДАВНО МЫ ПЕРЕСМОТРЕЛИ ЦЕНЫ. ЕСЛИ РАНЬШЕ СТОИМОСТЬ УСЛУГ СОСТАВЛЯЛА 20–25 ТЫС. РУБ. В МЕСЯЦ, С НАЧАЛА 2020 ГОДА ОНА СНИЖЕНА ДО 10–15 ТЫС. РУБ. В МЕСЯЦ — УСЛУГА НЕ ТОЛЬКО ПОЛЕЗНА, НО И ДОСТУПНА СОБСТВЕННИКАМ.
Раньше нашими клиентами были в основном люди, проживающие в других странах. Теперь мы видим интерес даже у тех, кто живет по соседству: люди начинают ценить свое время и делегируют задачи профессионалам.
— Известно, что вы увлекаетесь путешествиями в экзотические страны. Какая из стран и чем вас особенно удивила?
— Порекомендую ЮАР — был там три раза, это удивительное место: там самая контрастная природа. За час из Кейптауна легко доехать до горных долин с виноградниками, до одного океана, где будут пингвины, или до другого, где тебя ждет серфинг с акулами. Кайтинг и дайвинг — одни из лучших в мире. Как мясоед подтверждаю: в ЮАР лучшие стейки! Невероятные горы и огромный парк сафари — размером с Московскую область, по которому можно самостоятельно ездить на арендованной машине между носорогами и слонами. Что еще желать жителю мегаполиса, который хочет сменить обстановку?
Беседовала Татьяна Демидова для ЦИАН
Мы свяжемся с вами в ближайшее время