2020 год изменил подход к выбору съемного жилья в Москве. Данила Савченко, гендиректор агентства недвижимости Apple Real Estate, рассказывает о переменах и о том, какие объекты нужны теперь московским арендаторам.
Для московского рынка пандемия сперва обернулась падением спроса: многие уехали за город и решили там остаться. По данным аналитиков ЦИАН, в столице во время локдауна количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, увеличилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года (в среднем по стране без учета столиц — на 21%). Но в начале 2021 года активность арендаторов начала заметно расти. Таким образом, спрос восстановился, пусть и видоизмененным. Итак, что изменилось?
Выбор окружения
Одна из главных тенденций, вынужденно сложившихся в период пандемии, — смещение интереса потенциальных арендаторов к вариантам с собственной инфраструктурой, как, например, ЖК «Вишневый сад», где есть детский сад, фитнес, свой парк. Арендаторам импонирует идея сокращения поездок по городу. По данным наших аналитиков, рост интереса арендаторов к таким комплексам в январе 2021 года составил 18,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Семьи с детьми с недавних пор обращают внимание еще и на наличие в комплексах собственных закрытых прогулочных зон и/или мест для отдыха: беседок, скамеек и детских площадок. Стоит признать, что подобная инфраструктура сейчас есть уже почти у всех новых комплексов (к старым она просто достраивается), начиная со средней ценовой категории. Самые популярные у таких арендаторов районы в центре и на северо-западе столицы:
— Хамовники и Якиманка, пожалуй, самые зеленые районы центра Москвы: здесь много скверов, есть несколько парков и можно прогуляться по набережной. В Хамовниках выделяется ЖК «Садовые кварталы» с его красивым и безопасным двором, охраной, консьерж-сервисом. Те, кому менее важна приватность, выбирают варианты, расположенные на набережных.
— Пресненский район и соседствующие с ним — следующие по популярности. Мы это связываем с возможностью легко выехать в сторону большинства элитных загородных направлений.
— Северо-западные районы (Аэропорт, Сокол, Покровское-Стрешнево) популярны благодаря возможности вести тихую семейную жизнь, сопоставимую с загородной.
Семейные пары без детей и одиночки выбирают противоположные варианты. Чаще всего они ищут квартиру в районе Арбата, Патриарших прудов, Тверской. На втором месте по популярности — Цветной бульвар, Сухаревская, Чистые пруды; далее следуют переулки Лубянки.
Статистика выбора на сегодняшний день выглядит таким образом (в обоих случаях респонденты могли выбрать по несколько вариантов):
Семейные пары без детей и одиночки: 39% предпочитают Патриаршие пруды, 29% — Арбат и Тверскую улицу, 17% — Цветной бульвар, 12% — Лубянку/Кузнецкий мост.
Идеальный вариант для обеспеченных бездетных пар — комплекс ЖК «4 ветра». Соседство с ресторанами, близость к экспрессу в Шереметьево, входная группа, панорамные окна, подземный паркинг, фитнес — все это делает комплекс очень привлекательным.
Семьи с детьми чаще всего выбирали Хамовники — 41%, Якиманку — 38%, Пресню — 31%, Северо-западные районы (Аэропорт, Сокол, Покровское-Стрешнево) выбрал 21%.
Интересен и другой тренд: район Патриарших прудов с недавних пор рискует потерять свой высокий статус и ликвидность объектов за счет резко поменявшегося контингента. Погулять сюда съезжаются люди со всей Москвы, но большинство ограничиваются уличными развлечениями – посиделками на лавочках под музыку из смартфонов, распитием спиртного, романтическими подвигами. Арендаторам такое соседство неудобно, поэтому дома на «первой линии» от Патриарших и Малой Бронной постепенно уступают в спросе переулкам — например, Большому и Малому Козихинским.
Выбор дома
На сегодняшний день рынок предлагает арендаторам элитного жилья не только комфортные, но и визуально-приятные варианты. Обветшалый фасад, сомнительные соседи, стихийная парковка и подъезд без ремонта могут стать основанием для отказа от хорошей квартиры в пользу более дорогой, но расположенной в ухоженном, современном здании. Более того, арендаторы, уже пожившие в доме с охраной, подземной парковкой и прочими удобствами, готовы доплачивать за этот уровень комфорта 10–20%, лишь бы не возвращаться к старому фонду, пусть даже им предложена квартира в некогда востребованной «сталинке» на Фрунзенской.
Кстати, старый фонд теряет свою популярность за счет еще одного недостатка — большого риска проблем с коммуникациями (например, с напором воды), причем в ряде случаев этот риск сочетается с равнодушием собственников, не готовых молниеносно решать возникшие сложности. В итоге новые комплексы со своими управляющими компаниями получают в этой борьбе еще одно очко. Аналитики утверждают, что спрос на старый фонд снизился на 9% по сравнению с прошлым годом, хотя сталинские высотки в этом смысле являются отдельной категорией: на них спрос по сравнению с прошлым годом вырос на 7%.
Арендаторов-иностранцев часто привлекает наличие у дома истории — им нравятся высокие потолки, фасады старой Москвы, исторический центр.
Граждане страны гораздо меньше внимания обращают на «исторический» антураж и принимают в расчет длинный перечень факторов, влияющих на конечный выбор. К тому же рынок продолжает падать: предложений по-прежнему очень много (хотя и меньше, чем в прошлом году, на 11%) — пока есть из чего выбрать, а значит, можно проявить большую требовательность и избирательность.
В последнее время все больше запросов связано с близостью дома к хорошим школам. В целом это заметный тренд не только в области недвижимости — российские семьи действительно стали больше вкладываться в образование своих детей. Таких запросов в нашей практике стало значительно больше, и чтобы быстрее на них реагировать, нам пришлось внедрить соответствующий маркер во внутренней CRM-системе.
Выбор квартиры
Одним из важнейших новых трендов стало обязательное наличие балконов, лоджий или террасы. Вынужденный карантин изменил мышление людей, и теперь каждый хочет доступ к свежему воздуху не выходя из квартиры.
Второй тренд — обжитые дома, в которых не делают бесконечные ремонты. Сегодняшним арендаторам важно жить в тишине, поэтому они стараются заранее убедиться в том, что им не придется просыпаться, работать и засыпать под звук перфоратора. В этом смысле новые ЖК нередко проигрывают: вскоре после сдачи дома в эксплуатацию новые собственники начинают делать ремонт, так что на тихую и спокойную жизнь в недавно построенных комплексах рассчитывать не приходится — даже при всех их положительных сторонах. В этом смысле выигрывают ЖК, которые сдаются уже с отделкой — например, Barkli Gallery, Nabokov, Малая Бронная, 15. Но там арендаторов может отпугнуть высокий ценник.
Третий тренд — более внимательное отношение к сервису. Ряд обеспеченных клиентов предпочитают доплатить за возможность не думать, где завтракать, стирать одежду, качать пресс и проводить встречи с партнерами. В итоге вместо жилого комплекса выбор клиента падает на отель — в том же «Марриотт Новый Арбат» можно получить и завтрак в номер, и любые услуги, включая доступ в переговорную комнату, и скидки на рестораны, спа и спортклуб отеля. При этом охрану можно хоть на весь день оставить в лобби отеля — тоже удобно.
Определение бюджета
Большинство клиентов сегодня стали внимательнее относиться к финансовой стороне вопроса. Если раньше состоятельный клиент мог легко уступить в цене и арендовать более дорогой вариант, то теперь положение изменилось и торг стал важной частью сделки.
Определенный дисконт заложен в большинстве цен, указанных в рекламе: в среднем это около 10%, хотя в бюджетах выше 500 тысяч рублей он может составлять 15–25% (в зависимости от ликвидности объекта и сроков его экспозиции на рынке). При этом квартиры с дизайнерским ремонтом, выставленные в аренду впервые, стоят в среднем на 10–15% выше рынка, а такие предложения находят своих клиентов за несколько недель. Преимуществом этой ремонтной «первой брачной ночи» собственники могут воспользоваться лишь один раз, что и делают охотно, накрутив небольшой процент к рыночной цене.
Схожий подход практикуют собственники уникальных объектов — по качеству отделки, состоянию, инфраструктуре и/или расположению. Такие арендодатели прекрасно знают цену своему лоту, поэтому к торгу не готовы, особенно если в этом же доме нет конкурентов. Таким образом, расчет клиентов на скидку не всегда оправдывается.
В среднем выбор жилья в аренду занимает месяц. При этом около 20% арендаторов в поисках лучшего предложения по соотношению «цена — качество» начинают изучать рынок за два-три месяца до даты заселения.
Самая главная тенденция сегодня — своеобразная городская оседлость: люди стали больше работать из дома, поэтому они более тщательно и трепетно относятся к выбору жилья, которое станет для них чем-то гораздо большим, чем просто место, где можно с комфортом переночевать. Поэтому так заметно растет спрос на новое жилье — если бюджет позволяет, то на Пресне и в Хамовниках, если возможности скромнее, то на Ходынке, Динамо, в районе Аэропорт.
Сегодняшние арендаторы готовы «биться» за бюджет и вкладывать силы в поиск, они готовы вести долгие переговоры, лишь бы получить тот заветный вариант, в котором им будет комфортно и работать, и отдыхать.
Данила Савченко для Сноб
Мы свяжемся с вами в ближайшее время