Ko.ru | «Топ-жилье для топ-менеджера», август 2021

Несмотря на кризис, элитная недвижимость растет и в спросе, и в цене. Так, только во втором квартале 2021 года было продано 10 лотов из первой сотни самых дорогих квартир Москвы. Более того, в ближайшие пару месяцев тенденция может усилиться — традиционно к осени происходит всплеск активности как покупателей, так и арендаторов: они возвращаются из отпусков, отправляют детей в школы и детсады, поэтому подбирают новые удобные для себя объекты. Что это будет за недвижимость — в колонке для журнала «Компания» рассказывает основатель и директор агентства Apple Real Estate Данила Савченко.

Топ-менеджеры и бизнесмены чаще предпочитают городские квартиры, хотя спрос на элитную загородную недвижимость растет уже второй год. Объяснимо и то, и другое. Спрос на загородку (в 2021 году он немного, на 10%, ниже, чем в 2020-м, но все равно на 30% выше, чем в 2019-м) вызван прошлогодней самоизоляцией — многие из тех, кто был вынужден пережидать карантин в Москве, в корне пересмотрели свои предпочтения и при первой же возможности подобрали для себя загородное жилье.

С другой стороны, отнюдь не все могут позволить себе постоянное проживание за городом: в ряде случаев там живет семья, но сам ее глава ежедневно ездит на встречи и регулярно появляется в офисе — он не хочет тратить ежедневно час-два на дорогу (даже в отсутствие пробок маршрут в один конец все равно отнимает драгоценное время). В результате городское жилье, пожалуй, никогда не утратит популярности — даже в эпоху всеобщей удаленки многие вынуждены работать офлайн.

Выбор чемпиона

Элитный и премиальный сегменты востребованы: по самым скромным подсчетам, объем сделок в текущем году больше прошлогоднего вдвое. И это несмотря на заметный рост цен (за год квадратные метры подорожали в среднем на 15–17%). Параллельно увеличивается и предложение: в Москве исправно возводятся и сдаются дорогие новостройки: в этом году планируется сдать около 250 домов (в статистику, правда, включен и бизнес-класс, но даже с его учетом это все равно в 3 раза больше, чем в 2020 году). 

Часть новостроек учитывает прошлогодний опыт и строится сразу с собственной инфраструктурой и зелеными зонами, в которых можно спокойно прогуляться, — и то, и другое тоже способствует перетягиванию спроса с загородного рынка на городской. Так, например, Fantastic House на Красной Пресне имеет свой сад, а комплекс «Большая Дмитровка IX» предлагает и квартиры с собственными террасами, и спа-комплекс, и внутренний двор с ландшафтным дизайном. Клубный «Дом на Плющихе» привлекает покупателей прогулочной зоной, размер которой сопоставим с футбольным полем — там есть и перголы, и фонтан, и почти смешанный лес.

А вот «Москва-Сити» свою популярность потихоньку теряет — из-за отсутствия качественных прогулочных зон и развитой детской инфраструктуры семейные бизнесмены все реже выбирают этот вариант.

По нашему опыту при выборе премиального предложения наиболее часто клиенты предпочитают Хамовники, Пресню (за исключением ММДЦ) и Дорогомиловский район. Высоким спросом пользуется «Сокол» — в том числе благодаря соседству с парковыми зонами.

Если говорить о том, на что обращают внимание наши клиенты в первую очередь, то здесь принципиальных отличий с более бюджетным сегментом жилья, как ни странно, не будет: чаще всего их интересует функциональность и рациональность планировки. И покупатели, и арендаторы обращают внимание на грамотное зонирование квартиры. Нюансы, конечно, есть: так, в бюджетных предложениях требуется функциональная планировка двух- и трехкомнатных квартир, а в нашем случае это, скорее всего, гораздо более просторные объекты, площадь которых редко составляет менее 100 кв. м.

Большое внимание бизнесмены уделяют столовым и гостиным — они предпочитают, чтобы эти помещения были отделены от кухни и давали возможность отдохнуть с комфортом. Многим важно наличие гардеробных и постирочных (такие помещения далеко не всегда есть в бюджетных сегментах, но постепенно становятся must have в дорогом сегменте — застройщики уже учитывают этот момент).

И, наконец, при выборе объекта многим импонирует наличие бонусов — например, это может быть дровяной камин (такая опция есть, например, в квартирах ЖК «Вишневый сад»). Также спросом пользуются варианты с собственными террасами — от балконов они отличаются габаритами: они могут превышать и 50 кв. м, а значит, можно выставить шезлонг или разбить маленький сад. В этом смысле актуальны проекты «Река» и, например, «Садовые кварталы» (здесь, кстати, есть и свой парк с прудом).

Те, кто приобретает квартиру в новостройке, обычно обращают внимание на качество отделки — многие комплексы сдаются с уже готовым дизайнерским ремонтом или отделкой white box, и это нынешним покупателям высокобюджетного жилья нравится: как правило, они не хотят самостоятельно заниматься ремонтом, хотя к минимальному набору работ все же готовы — например, к выбору обоев и плитки для white box.

Вместе с тем арендаторы элитного сегмента нередко тоже просят сделать перед заселением ремонт. Во-первых, это обусловлено желанием жить в свежей квартире (наши клиенты часто предпочитают быть первыми после ремонта), а во-вторых, желанием оформить жилье под собственный вкус (или вкус любимого дизайнера, что вероятнее). Обычно хозяева не возражают: учитывая бюджеты (в среднем это около 300 тыс. рублей в месяц для семей без детей и 600 тыс. —для тех, кто проживает с детьми), перекраска стен быстро окупается (кроме того, арендаторы нередко берут ремонтные расходы на себя).

При выборе жилого комплекса и арендаторы, и покупатели обращают внимание на архитектуру и дизайн здания, предпочитая авторский проект какого-нибудь знаменитого дизайн-бюро, — большим спросом пользуется современный стиль. Кроме того, как уже говорилось выше, многим важна и личная инфраструктура комплекса, причем под ней подразумевается не только собственный двор, но и наличие паркинга, спортивных и оздоровительных комплексов, салонов красоты, ресторана.

И, наконец, большинство наших клиентов считает важным наличие сервисных услуг, начиная с консьерж-службы и охраны и заканчивая безупречной управляющей компанией: в высокобюджетном сегменте недопустимы ситуации, когда сантехника надо вызывать еще до аварии, а потом сутки дожидаться.

В заключение можно с уверенностью заявить: даже несмотря на перманентную экономическую турбулентность, спрос на высокобюджетные предложения, скорее всего, сохранится. Задача застройщиков и арендодателей — успевать менять свои объекты, улавливая тренды клиентов. В этом случае спрос будет стабильным. При этом на сегодняшний день идет планомерный тренд на рост цен — думаю, он сохранится и в 2022 году, несмотря на повышенную ключевую ставку ЦБ.

Данила Савченко для ko.ru