К началу апреля вторичный рынок жилья практически замер. Продавцы снимают квартиры с продажи, покупателей останавливает дорогая ипотека, «живы» только альтернативные сделки. Сложившаяся ситуация угрожает и рынку новостроек, поскольку деньги на их покупку многие получали от продажи имеющегося жилья. Вторичный рынок в состоянии апатии. Потенциальный спрос на 40% меньше обычного, говорят опрошенные Forbes эксперты.
В начале апреля вице-премьер Марат Хуснуллин допустил появление льготной ипотеки для покупки вторичного жилья, если уже предпринятых мер поддержки «будет не хватать». Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что отсутствие активных продаж вторички может навредить и рынку новостроек, так как средства на приобретение нового жилья люди часто получают, продавая имеющуюся квартиру.
Рынок замер
В марте ситуация на вторичном рынке жилья менялась буквально каждую неделю: от ажиотажа в начале месяца до замедления к его концу; к апрелю рынок полностью замер, говорят опрошенные эксперты.
«Всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки, тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю, — описывает ситуацию руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. — Период повышенного спроса был недолгим — первые дни марта. После резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. 9-14 марта активность вновь была высокой, после чего со второй половины марта наблюдается тренд на постепенное снижение спроса. Сейчас в первой половине апреля потенциальный спрос на 40% ниже фоновых значений зимы 2021/2022».
)
Исключение — элитка
Единственным сегментом, в котором активность просела не столь фатально, стала элитная недвижимость, говорят представители агентств, работающих с высокобюджетным жильем. «Рынок элитного жилья не встал, продажи есть, но, конечно, речь не идет о том уровне, какой мы видели в 2021 году. Сейчас спрос очень медленно, но возвращается, мы фиксируем плавный рост обращений по отношению к концу марта», — делится наблюдениями руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
Альтернатива есть
Участники рынка делают оговорку, что «замирание» рынка массового жилья касается сделок классической продажи, когда одна сторона получает деньги, а другая — квартиру. Альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой, продолжают заключаться. «С начала марта инвесторы с рынка ушли, а доля альтернативных сделок сильно возросла. Это правильно, на рынке те, кому нужно жить здесь и сейчас», — добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Предложение снизилось
По данным аналитиков «Миэль», объем предложения на рынке городской недвижимости столицы в марте оценивается в 35 700 объектов. Сокращение, в сравнении с предыдущим месяцем, составляет порядка 5%. «Число лотов в активной реализации снижается. В конце марта покупателям было доступно порядка 28 000 лотов — на 10% меньше, чем месяцем ранее, и на четверть меньше, чем год назад», — отмечает Попов из «Циан.Аналитики».
Что будет с ценами
По данным Циан, в конце марта «квадрат» на вторичке Москвы стоит в среднем 306 100 рублей, годовой рост — 15%. «Рост цен произошел за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов с одновременным выводом более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые)», — уточняет Попов из «Циан. Аналитики».
Участники рынка в начале марта прогнозировали практически неизбежное падение цен на вторичное жилье, но месяц спустя их прогнозы несколько изменились. Теперь эксперты полагают, что у спроса есть шанс восстановиться, а это притормозит падение цен.
)
Новостройки на очереди
Отсутствие продаж на вторичном рынке может подорвать и спрос на новостройки, поскольку значимая доля покупателей первичного рынка сперва продавала имеющиеся у них квартиры, а вырученные деньги вкладывала в строящееся жилье, говорят опрошенные эксперты. По оценке Хачатуровой из Apple Real Estate, доля покупателей, которые ранее приобретали новостройки за счет продажи своей недвижимости, составляет 30%-40%. Теперь эти люди либо откажутся от покупки, либо согласятся на большие скидки при продаже своих квартир.
Комфортная ипотека
Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок на «вторичку до приемлемых уровней». «Значимой разницы между рыночными ставками по ипотеке при ключевой ставке 17% или 15% не так много. В обоих случаях эти условия крайне не комфортны для большинства заемщиков», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики».
«Ставки по-прежнему остаются заградительными, рынок начинает активизироваться, когда они опускаются ниже 14-15%, а собственники, ощущая недостаток покупателей на рынке, делают дисконт», — полагает Решетникова из «Этажей». Покупатели начнут возвращаться на рынок при ставке по ипотеке 10-12%, считает Хачатурова из Apple Real Estate.
Полная версия статьи на Forbes
Мы свяжемся с вами в ближайшее время