Forbes | «Отложить до сентября: снижение ключевой ставки не привело к росту спроса на жилье», июнь 2022

Потенциальные покупатели квартир теряют доходы и уверенность в завтрашнем дне, поэтому возвращение льготной ипотеки по 7% и снижение ставок на покупку вторички не приведут к существенному росту спроса. Опрошенные Forbes эксперты полагают, что рынок «оживет» не раньше сентября.

Активность покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках московского жилья, немного повысилась после того, как в конце мая и начале июня Центробанк дважды снизил ключевую ставку. Вслед за ней подешевела и ипотека, но существенного роста продаж, на который надеялся рынок, не произошло, говорят опрошенные Forbes эксперты. Еще весной, когда рынок был практически «в коме», участники объясняли это недоступностью заемных средств. Сейчас деньги «подешевели», но покупателей сдерживают другие факторы: снижение доходов и отсутствие уверенности в завтрашнем дне, считают участники рынка.

Ипотечные ставки перестали быть заградительными: для вторичного рынка они начинаются от 10,5%. Для новостроек по льготной программе  — от 6,3%. С учетом субсидирования ставок от застройщиков на московском первичном рынке встречаются ставки даже менее 1%. Спрос, однако, не «взлетел». Одной из причин участники рынка называют чересчур высокие цены.

Квартиры дешевеют

На первичном рынке в середине июня произошло неслыханное: впервые с 2020 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках снизилась на 1,4%, до 282 000 рублей, об этом сообщили аналитики компании «Метриум».

По оценке «Циан.Аналитика», в середине июня цена квадратного метра в Подмосковье не изменилась относительно мая и составила 166 000 рублей, в старой Москве он подешевел на 1,4%, до 351 000 рублей, а в Новой Москве, наоборот, подорожал на 0,9%, до 223 000 рублей.

«Объем активного предложения в Московском регионе растет. На протяжении последних двух месяцев оно увеличивается на 2000-2500 лотов в неделю. Застройщики стали активнее выводить новинки, а продаж стало заметно меньше. Сейчас на первичном рынке Москвы и Подмосковья представлено 87 000 квартир и апартаментов», — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».

Скидки предоставляются индивидуально, например за оплату полной суммы без привлечения ипотеки, добавляет руководитель направления продаж компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. «На рынке сейчас как в конструкторе: платишь наличными — и цена ниже, берешь субсидированную ипотеку — платишь больше», — поясняет она.

«Все готовы торговаться»

На вторичном рынке наблюдается та же картина: объем предложения растет, цены снижаются, говорят эксперты. По данным Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы снизилась на 0,6%, до 311 000 рублей, в Подмосковье — практически не изменилась и составила 160 000 рублей. 

«В процессе продажи цены корректировались не раз, и основной спрос оживляется только где-то на уровне минус 10% от цены марта», — добавляет руководитель агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. «Сейчас дисконт доходит до 10%. Все готовы торговаться, и даже на ликвидные лоты можно получить скидку 2-3%. В среднем ценник за два месяца снизился на 4-6%», — резюмирует Хачатурова из Apple Real Estate.

Слабый спрос

Есть несколько причин, по которым на рынке, где одновременно дешевеют и заемные деньги, и сами квартиры, нет существенного роста продаж. Самая важная из них — это падение доходов, говорят эксперты.

«Пока нет заметного роста безработицы, но доходы падают, а уверенности в завтрашнем дне больше не становится. По этой причине пока рынок восстанавливается медленно — нет повторения ситуации 2020 года, когда появление дешевых ипотечных кредитов привело к ажиотажному спросу на рынке», — полагает Попов из «Циан.Аналитики». Упомянутое им отсутствие уверенности многие опрошенные участники рынка назвали самостоятельной причиной, по которой люди откладывают или вовсе отказываются от покупки жилья. 

«Ставка по ипотеке 7% подогреет рынок, но спрос не вернется на уровень 2020-2021 годов. Для этого необходимо, чтобы граждане почувствовали уверенность в завтрашнем дне», — говорит директор управления новостроек  «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Не то чтобы люди предпочитали оставаться в «деньгах», многие просто не понимают, что будет дальше в целом, и эта неуверенность в завтрашнем дне не дает совершать крупные покупки», — добавляет Хачатурова из Apple Real Estate.

«По итогам первых трех недель июня число звонков и просмотров объявлений  в Московском регионе на 38% ниже фоновых значений 2021 года. Рост относительно мая — плюс 5 процентных пунктов», — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики».

Полная версия статьи на сайте ЦИАН