Forbes | «Ипотечные костыли: покупателям новостроек пора прощаться со ставками 0,1%»

Ипотека со ставкой ниже 1% вызвала недовольство руководства ЦБ. Если ее выдача прекратится, продажи новостроек упадут, а покупателям придется заново привыкать к рыночным ставкам. 

16 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила сразу две важные для рынка жилых новостроек новости. Хорошей новостью стало очередное снижение ключевой ставки до 7,5%, плохой — ряд заявлений главы ЦБ о необходимости ужесточить контроль за выдачей ипотеки. Регулятор недоволен практикой субсидирования ипотеки застройщиками, в результате чего ставки опускаются до предельно низких значений (менее 1%). Стоимость квартиры для покупателя при этом возрастает, полагает Набиуллина и называет подобную практику «введением в заблуждение заемщиков».

Участники рынка, опрошенные Forbes, предсказывают, что если застройщики откажутся от субсидированной ипотеки, то продажи новостроек просядут. Впрочем, со временем покупатели снова «привыкнут» к рыночным ставкам.

НАДЕЖДА И ОПОРА

Субсидируемые ставки в этом году стали одним из важнейших факторов, который обеспечил постепенное восстановление рынка новостроек после весеннего провала

«На ипотеку от застройщиков сейчас приходится около 40% от всех ипотек, — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Этот вывод можно сделать из сопоставления статистики по ипотечным ставкам от ЦБ (3,7% по июльским выдачам) с рыночным условиям выдачи ипотеки (10-11%) и «обычным» субсидированным программам (6-7%)».

«Сворачивание программ субсидирования от застройщиков может привести к сокращению спроса на определенный период, хотя оно вряд ли окажется катастрофическим для рынка, — полагает заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов. — Вероятно, к концу года программы от застройщиков будут постепенно сворачиваться».

ЦЕНА СО МНОГИМИ НЕИЗВЕСТНЫМИ

Переплата, о которой говорила Эльвира Набиуллина, действительно есть. «Тот, кто покупает в ипотеку по околонулевым процентам, переплачивает 20-25% по сравнению с покупателями с «живыми» деньгами, — говорит Попов из «Циан.Аналитики». — Тот, кто берет стандартный продукт «ипотека с господдержкой», заплатит на 2-5% больше. Есть и промежуточные варианты со ставками в 3-4% годовых — по ним переплата будет около 10%».

«Многие клиенты не до конца понимают особенности программ субсидирования от застройщиков. В ряде случаев покупка квартиры может быть на 20-30% выше рыночной цены», — добавляет представитель пресс-службы Сбербанка. «В рамках предложений с субсидированной ставкой от застройщиков стоимость объекта, как правило, выше на 10-20%. Застройщик может предоставить скидку при оплате наличными, но она будет менее 10%», — уточняет Павлов из «Абсолют Банка».

Именно ценовая аномалия стала причиной недовольства ЦБ, уточняют собеседники Forbes. «На мой взгляд, эти программы вредны: они не позволяют при необходимости продать квартиру по цене покупки, да и еще один фактор искусственной инфляции нам ни к чему», — рассуждает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. «Ранее регулятор уже обращал внимание на то, что чрезмерный рост розничного кредитования может стать источником ускорения инфляции. Очевидно, что у ЦБ есть желание «остудить» рынок и не допускать повышенного аппетита к риску у игроков ипотечного рынка», — добавляет  директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.

В этих условиях экспертам остается только подсчитать средние цены базового предложения. По словам Попова, они продолжают стагнировать и уже пять месяцев остаются в узком диапазоне 320 000-325 000 рублей за кв. м. По оценке компании «Метриум», за месяц средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 1,4% и достигла 296 000 рублей.

ИСЧЕЗАЮЩИЙ СПРОС 

По данным Росреестра, в августе в Москве зарегистрировано 6866 договоров долевого участия (ДДУ), что на 1352 меньше, чем в июле. Опрошенные Forbes участники рынка по-разному объяснили такой неожиданный спад продаж, но чаще всего они указывали на перетекание спроса с первичного на вторичный рынок. Подсчеты Росреестра это подтверждают: относительно июля продажи «вторички» выросли на 16,1%, до 9689 сделок.

Вторичная недвижимость сейчас выглядит более выигрышно, чем новостройки, сразу по ряду причин. Во-первых, цена предложения вторичной недвижимости с мая демонстрирует отрицательную динамику. Она скорректировалась всего на 0,5-1%, но средний уровень дисконта при продаже вырос более чем в два раза по сравнению с сентябрем прошлого года — до 6%. Во-вторых, объем предложения увеличился почти на треть, поэтому выбор расширился.

«Вторичка» прибавляет за счет снижения ипотечных ставок (они выходят в значения начала года) и за счет хороших скидок, которые готовы предоставлять собственники», — добавляет CEO Apple Real Estate Данила Савченко. «Вторичка» действительно прибавила намного больше, сказалась стабилизация ипотечных ставок в данном сегменте», — говорит коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов.

При этом часть опрошенных экспертов говорят, что их удивили данные Росреестра. По их мнению, никакого спада в продажах новостроек не было, рынок продолжает медленное восстановление.

Регистратор раскрыл Forbes возможные причины несоответствия информации от застройщиков с информацией Росреестра. «Данные могут не совпадать по ряду причин — например, застройщик подписал договор с покупателем в июле, а заявление на регистрацию в Росреестр подали в августе. Также нельзя исключать наличие приостановлений по решению регистратора или по заявлению сторон, что тоже смещает сроки. Ну и, конечно, никто не может предсказать, как поведет себя покупатель — он может передумать и вообще не подать подписанные документы на регистрацию», — сообщил представитель ведомства. 

Полный текст статьи читайте на сайте Forbes