Банки.ру | «Новостройка или вторичка: какая инвестиция может принести наибольший доход»

Разбираемся, что происходит с рынком недвижимости сейчас, как меняются и от чего зависят цены и по каким характеристикам выбирать квартиру для инвестиций.

НОВОСТРОЙКА

Прежде всего нужно разделить инвестиции по целям на краткосрочные и долгосрочные, говорит генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

«Если вы хотите за 1–2 года выручить 30% от вложенной суммы денег, лучше выбрать новостройку на уровне котлована. К моменту сдачи ваша квартира будет стоить существенно дороже», — говорит он.

На первичное жилье обычно цены растут быстрее, например, за год цены на первичном рынке Москвы выросли на 7,5%, тогда как квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%. Инвестиции в первичное жилье по-прежнему хорошо подходят для сбережения средств. Однако в ближайшее время столь стремительного удорожания первичного жилья ждать не стоит, считают эксперты. Скорее цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции.

ВТОРИЧКА

В любом случае вторичка не дорожает так сильно, как новостройка, так как фактически покупка происходит по финальной стоимости объекта, говорит Савченко. «Единственное, что может повлиять на дальнейший рост стоимости — открытие рядом метро или другой транспортной инфраструктуры. Либо если вы покупали квартиру без ремонта, то с ним она будет стоить на 7–10% дороже», — замечает он.

По его словам, обычно в качестве инвестиции вторичку рассматривают только для долгосрочных вложений со сроком окупаемости 10–15 лет. Например, человек покупает квартиру с использованием ипотеки и сразу сдает ее в аренду, чтобы рента перекрывала ежемесячные платежи по кредиту. В итоге покупатель получает свою квартиру, вложив деньги только в первоначальный взнос, объясняет он.

В 2022 году произошло достаточно резкое снижение стоимости вторичного жилья. В среднем дисконт достигал 10%, из-за чего на этот сегмент обратили внимание те, кто не собирался инвестировать в недвижимость в принципе. Но даже это не может кардинально изменить ситуацию. Рынок вторички не подкреплен ипотечными госпрограммами, поэтому можно ожидать дальнейшее снижение средней стоимости жилья в этом сегменте. Вместе с тем выше риск столкнуться со сложностями при оформлении документов и даже с мошенничеством, предупреждает эксперт.

ЧТО СЕЙЧАС ПРОИСХОДИТ С ЦЕНАМИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Традиционно готовая новостройка при прочих равных дороже вторичной квартиры приблизительно похожего класса. Ценовая разница между вторичкой и первичкой варьируется в пределах 5–15% в зависимости от региона и других факторов. Эта разница формируется в зависимости от локации, класса объекта, доступности инфраструктуры, уровня благоустройства.

За последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, тогда как вторичное жилье подорожало на 43,4%. Суммарный уровень инфляции в России за это время составил 31,1%. То есть инвестиции во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными, но покупатели новостроек выиграли больше.

Но с повышением ипотечных ставок на первичное жилье спрос начинает постепенно возвращаться на вторичный рынок, говорит Савченко. «Здесь продавцы могут регулировать цену самостоятельно и увеличивать разрыв до 20%, в отличие от застройщиков, которые не могут снижаться так сильно. Этот фактор также влияет на отток клиентов с первички», — объясняет он.

При этом застройщики продолжают вводить различные акции, которые могут привлекать клиентов, уточняет эксперт. «Это и банковские кэшбэки, и длинные беспроцентные рассрочки, и отделка техникой и мебелью в подарок», — говорит он.

ЧТО ВЫГОДНЕЕ СДАВАТЬ В АРЕНДУ: НОВОСТРОЙКУ ИЛИ ВТОРИЧКУ

Савченко уверен, что все зависит исключительно от характеристик квартиры. «Новостройка на Садовом кольце по цене будет уступать вторичке на Патриарших, так как локация играет большую роль. Многие хотят жить в модных местах центра города, чтобы вся инфраструктура была в пешей доступности», — поясняет эксперт.

Также многое зависит от статуса дома, некоторые объекты являются самостоятельными брендами и только за это имеют наценку в аренде, уточняет он. Плюс влияют видовые характеристики, ремонт и техническое оснащение квартиры. «Поэтому нельзя точно сказать, что квартира в новостройке или на вторичном рынке принесет вам больше денег. Нужно учитывать все параметры и смотреть цены в локации у конкурентов», — заключает эксперт.