Коммерсант | «Квартирам придают ускорение»

Еще недавно за несколько сотен тысяч рублей опытные хоумстейджеры на 5–10% повышали цену квартиры, выставленной на продажу, причем без ущерба для скорости сделки. Критерии эффективности хоумстейджинга на рынке вторичной недвижимости меняются: возможности для повышения цены теперь минимальны, но стейджерам удается ускорить продажу.

Хоумстейджинг — это создание маркетинговой упаковки для недвижимости. Хоумстейджер изучает потенциал квартиры, оценивая дом и его расположение, качество ремонта. Создает конкурентные преимущества и подчеркивает достоинства помещений за счет незначительных изменений в интерьере.

Если не демпинговать, продать жилье на вторичном рынке сейчас трудно. Покупатели чувствуют неуверенность из-за рисков экономической нестабильности и цены ипотеки, поэтому предпочитают рассматривать только те объекты, на которые есть дисконт. По тем же причинам покупатели не хотят связываться с масштабным ремонтом. Продавцам снижать цену невыгодно. В результате объявления о продаже на вторичном рынке висят почти на четверть дольше, чем в прошлом году.

Минимальный срок, за который продавалась квартира — 87 дней,— зафиксирован в 2021 году. Тогда в Москве был рекордный спрос на вторичное жилье — было заключено 171 тыс. ДКП. В 2022 году было зарегистрировано 132 тыс. сделок, объявлений стало на 80% больше, а срок экспозиции увеличился до 124 дней в Москве и 129 дней в Подмосковье. По другим данным, с момента начала поиска покупателя и до выхода на сделку проходит в среднем шесть месяцев, тогда как нормальным сроком считается три месяца.

Чем полезен хоумстейджинг

В России на хоумстейджинг нет массового спроса. Очень немногие осознают необходимость подготовки недвижимости к продаже. 99% убеждены, что квартира продастся и так. Поэтому арендаторов не выселяют, деперсонализацию не проводят. Затраты в 300–500 тыс. руб. могут дать 1 млн руб. к цене, и продавец останется в плюсе. Хоумстейджинг в массовом сегменте — это финансовое напряжение, с которым семья не справится, на дополнительные расходы просто нет средств. Но если бы продавцы были готовы, подготовка точно повлияла бы на продажу. На скорость выхода на сделку точно.

Прибавки к цене в 30% от первоначальной можно добиться на объектах «с низкой базой». Есть квартиры, доставшиеся родственникам очень пожилых и одиноких или тяжелобольных людей. От них чаще всего хотят побыстрее избавиться, выставляя на продажу как есть и по заниженной цене. Обычный профессиональный клининг, даже если он обойдется в 20 тыс. руб., радикально изменит квартиру и восприятие покупателей, а значит, и цену.

После вывоза мусора, мелкого ремонта и замены покрытий наступает черед работы хоумстейджера. Бюджет на него должен быть соразмерен и квартире, и запланированному результату.

Сейчас хоумстейджеры работают уже не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и во многих крупных городах.

Когда звонить хоумстейджеру

Хоумстейджинг можно использовать в любой квартире.

По словам руководителя направления аренды компании Apple Real Estate Владимира Родионова, хоумстейджинг нужен, чтобы выделить квартиру на фоне конкурентов. «За счет элементов декора, подсветки и предметов интерьера стейджинг концентрирует внимание покупателя на индивидуальности квартиры. Увеличивает пространство или добавляет света, показывает удобство зонирования»,— рассказывает господин Родионов. Если бюджет ограничен, недостатки в квартире, если они есть, остаются. Стейджер «обходит» их за счет изменения визуального восприятия, но цели скрыть большие проблемы нет. Если ситуация позволяет, их решают. Если нет, то после хоумстейджинга квартира становится привлекательной и с ними.

Например, для квартиры, которая продается, самое важное — это локация и цена, остальное вторично.

Хоумстейджинг — это поверхностные изменения, в отличие от инвестремонта, в ходе которого меняют не только покрытия, но и коммуникации, сантехнику, продумывают зонирование и системы хранения. Хоумстейджинг — это маркетинговая упаковка недвижимости. Но когда состояние квартиры настолько плохое, что расходы на него выше, чем прирост цены, если речь о продаже, или увеличивают срок окупаемости сдачи в аренду, проводить его нецелесообразно. В этом случае можно ограничиться предпродажной подготовкой: вывезти старые вещи, мусор, сделать генеральную уборку.

Предпродажная подготовка не включает проработку стратегии для выхода на сделку. Хоумстейджинг начинается с изучения особенностей квартиры и релевантных предложений на рынке, определения целевой аудитории и ее потребностей, и только потом проводятся преобразования. Результат работы хоумстейджера не всегда нравится владельцам, но, по словам специалистов, это и не требуется — стейджинг решает другие задачи.

Хоумстейджинг арендного жилья

Для подготовки квартиры к сдаче в аренду хоумстейджинг эффективен. Можно увеличить возвратность инвестиций, добившись увеличения ставки аренды. Можно сэкономить на будущей амортизации, если профессионал подберет антивандальные покрытия и соответствующую мебель.

Вложения в хоумстейджинг для аренды могут быть от почти нулевых, когда достаточно уборки своими силами, до сотен тысяч для выполнения серьезных обновлений. Прежде чем решить, какой вариант нужен, важно определиться с целевой аудиторией. Если квартира в не очень хорошем состоянии, в старом доме на окраине города, если владельцу безразлична судьба имущества, то хоумстейджинг не нужен. Достаточно снизить цену на 5–15%, и жильцы появятся. Тем собственникам, которые хотят надежных и аккуратных квартирантов, имеет смысл подготовиться: сделать недорогой ремонт, устранить все неисправности, подновить обстановку. Это поднимет цену на 5–10% в сравнении с тем, что можно выручить от квартиры с бабушкиным ремонтом.

Оптимально, чтобы затраты на ремонт и обстановку укладывались в сумму двух-трех месячных арендных платежей.

Полную версию статьи читайте на Коммерсант