)
Элитное жилье – тот сегмент рынка недвижимости, который в принципе всегда продается неспешно. Большие деньги – большие раздумья. Но иногда и здесь появляются полноценные "висяки", реализация которых растягивается на десятилетия.
Времена меняются
Для начала стоит разобраться, какие объекты сейчас относятся к классу элитного жилья. В основном это новостройки, а также вторичное жилье, построенное, как правило, уже после 2010 года. Те дома, которые строились в начале 2000-х годов, хотя по тем временам и считались элитными, сейчас уже не воспринимаются таковыми покупателями, рассматривающими для себя этот сегмент.
Эксперты объясняют это тем, что с тех пор существенно изменились требования к подобному жилью. Так, помимо стандартных критериев, вроде потолков от 3 метров, небольшого числа квартир в доме (15-20), локации (в основном это центр Москвы), теперь обязательным набором являются спальни со своими ванными комнатами и просторными гардеробными, сервисные зоны для персонала в больших квартирах. Также в современных домах появилось много электронных опций вроде Face ID, "умного" дома и так далее.
Квартиры в домах начала 2000-х как правило имеют неприемлемые для сегодняшнего покупателя параметры:
- в больших по площади квартирах недостаточно спален или окон для выделения дополнительных спален,
- мало гардеробных/подсобных помещений, нет постирочных, но есть огромные парадные холлы,
- не соответствующий текущим модным трендам ремонт и отделочные материалы.
Если же исходить из ценового критерия, то под понятие "элитное жилье" в Москве сегодня подпадают лоты с ценой от 1-1,5 миллионов рублей за квадратный метр.
)
Олдскульная элитка
Именно возведенные как элитные до 2010 года квартиры в московских домах продать сегодня сложнее всего, констатируют эксперты. Если учесть, что "элитка" на вторичном рынке в принципе продается медленно (часто не быстрее, чем за 5 лет), то такие варианты могут висеть в продаже по 10 лет и более.
Упертый продавец
Помимо того, что они уже не соответствуют современным параметрам элитного жилья, сложность зачастую заключается и в самих собственниках.
"У их владельцев какое-то свое представление о стоимости квартиры из-за сделанного когда-то дорогого, но уже совсем не современного ремонта, и оно непоколебимо. Такие квартиры обычно очень долго ищут своего покупателя", – говорит руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
Нередко собственники ориентируются на цены первичного рынка, которые исторически выше вторичного процентов на 50-60.
Голые стены
Часто плохо продаются квартиры без отделки, купленные когда-то для вложения средств и с тех пор простаивающие.
"Один собственник с 2011 года периодически выставляет свою квартиру на рынок, но поскольку рыночные цены и реальные предложения от покупателей не совпадают с его ожиданиями, квартира до сих пор не продана. Эти квартиры и еще лет десять могут оставаться в продаже, если владельцы не будут готовы уступить в цене", – приводит пример Хачатурова.
В принципе, если в долго продающейся квартире есть отделка, то ее можно хотя бы сдать в аренду – желающие как правило находятся, несмотря на то, что стоимость аренды подобного жилья иногда доходит до миллиона рублей в месяц.
)
Просчеты застройщиков
На первичном рынке Москвы средний срок строительства элитных объектов составляет примерно три года с момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию. Обычно квартиры и апартаменты продаются в течение четырех или пяти лет с момента начала строительства, но в некоторых бывают полностью распроданы уже до ввода.
Не тот формат
Но если застройщик совершил ошибку при выборе локации или формата, то сроки продажи неизбежно затягиваются.
Также обычно не пользуются популярностью комплексы с вычурной архитектурой, выбивающейся из стиля окружающей застройки. Эксклюзивная архитектурная концепция жилого комплекса по-прежнему остается востребована среди покупателей, но их вкусы эволюционируют. Кричащий "тяжелый люкс" больше не в тренде. Поэтому внешний облик дома не должен быть вычурным и диссонировать с окружающими зданиями.
Особенно актуально это для локаций за пределами центра Москвы – ведь сейчас элитные комплексы строятся не только в ЦАО, но, например, и в Раменках, Дорогомилово и Хорошево-Мневниках, где много домов старого жилого фонда. К примеру, в этих районах вряд ли будет востребован жилой комплекс в виде готического замка.
)
Слишком много метров
Бывают и ошибки у девелоперов, когда они слишком раздувают площадь квартир: жилье такого метража и за такие деньги покупателям оказывается не нужно.
Это как правило нетиповые многоуровневые квартиры, площадь которых составляет более 300 квадратных метров.
Уже не модно
Затягивается и продажа квартир в жилых комплексах, которые на момент проектирования были уже морально устаревшими.
Прикрываем финансовые тылы
Невозможность долго реализовать элитные квартиры оборачивается дополнительными затратами для застройщика, так как если такое жилье простаивает и долго не продается, то после ввода в эксплуатацию квартиры отражаются на балансе организации, и обязанность по оплате коммунальных платежей и налога на имущество (за непроданные квартиры Москве он составляет 1,9% от кадастровой стоимости) ложится на строительную компанию.
А ведь на рынке премиального и элитного жилья расходы на ЖКУ достаточно существенны и могут составлять более 300 рублей за квадратный метр в месяц и более, без учета затрат на обслуживание паркинга и внутренней инфраструктуры комплекса.
Что касается налогового бремени, то некоторые застройщики даже специально переоформляют оставшиеся квартиры на физических лиц, поскольку налог на имущество для них намного меньше, чем для юридических.
)
Повысить шансы
Для долгожданной реализации элитного жилья, которое надолго "зависло"на рынке, есть, по большому счету, только один способ – сбивать цену.
Если речь идет о первичном рынке и лотах без отделки, то возможным решением, которое повысит шансы на продажу, будет отделка "под ключ". Продать такую квартиру будет гораздо проще, чем бетонную коробку.
А вот, казалось бы, типичный для жилья эконом-класса выход из положения на время простоя – сдать квартиру в аренду – для "элитки" будет плохим вариантом. В дальнейшем найти покупателя на такое жилье на этом рынке практически невозможно. Так что этот вариант подойдет лишь тем, кто в принципе готов к тому, что продать жилье ему так и не удастся и оно станет арендным. Либо придется пойти на очень существенное снижение цены.
Полную версию статьи читайте на РИА Недвижимость
Мы свяжемся с вами в ближайшее время