РИА НОВОСТИ | «Когда смерть человека может оказаться подставой с жильем»

Вопросы, связанные с недвижимостью, требуют серьезного подхода и не решаются быстро, поэтому всегда есть риск непредвиденных обстоятельств, включая смерть.

Регистрация сделки

В случае с куплей/продажей квартиры и внезапной смертью собственника может быть несколько вариантов развития событий:

• стороны договорились о сделке, но она еще не состоялась – договор купли/продажи не был подписан

Тогда при неожиданной кончине владельца жилья все решения о дальнейшей продаже будут принимать наследники. Вполне вероятно, что после вступления в наследство – не ранее чем через 6 месяцев после смерти наследодателя – они передумают продавать квартиру.

Конечно, они могут и не передумать, но в любом случае покупатель квартиры должен понимать, что все очень сильно затянется. Ведь для вступления в наследство им понадобится как минимум 6 месяцев. Не исключен вариант, что наследники начнут судиться между собой или появятся внезапные наследники.

В своей практике риелторы не так уж часто сталкиваются с внезапной смертью одной из сторон сделки, но такое случается.

Рекомендуется максимально быстро выходить из таких сделок. Иначе придется иметь дело с наследниками умершего и может сложиться патовая ситуация. Проще оперативно найти другой вариант на рынке.

• договор купли/продажи подписан, но еще не передан на регистрацию в Росреестр

Если продавец скончался после подписания договора, но еще до момента подачи документов на регистрацию в Росреестр, то сделка не может быть зарегистрирована автоматически, говорит руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

"Лицо, которое выступает продавцом по договору купли-продажи, по понятным причинам не может подать заявление на регистрацию перехода права собственности. Даже если ранее собственник выдал доверенность на продажу квартиры, представитель не вправе подать такое заявление, ведь доверенность прекращает свое действие с момента смерти доверителя", – объясняет она.

То есть в этой ситуации также все будут решать наследники. Они могут отказаться от сделки и от передачи документов на регистрацию в Росреестр.

Правда в этом случае покупатель может подать иск в суд к наследникам с требованиями о регистрации права собственности и принудительной передаче квартиры. Для этого ему придется доказать в суде, что сделка фактически состоялась – предъявить подписанный договор купли/продажи, расписку о получении денег продавцом и т.п.

В этих документах обязательно должна быть указана реальная стоимость сделки – без завышения или занижения цены квартиры в договоре, чтобы в дальнейшем в суде не возникло проблем.

• договор купли/продажи подписан и передан на регистрацию в Росреестр

Если договор был подписан и передан в Росреестр для регистрации перехода права на объект недвижимости, то сделка будет зарегистрирована.
И даже если Росреестр вдруг откажет в этом или приостановит регистрацию по заявлению наследников, покупатель квартиры может добиться регистрации сделки через суд.

Правда бывает, что наследники продавца начинают оспаривать такого рода сделки.

"Судебная практика о спорах по договорам купли-продажи неоднозначная, исход ситуации зависит от законности условий договора, состояния продавца на момент заключения договора, причины смерти", – отмечает Хачатурова.

Так, если причиной смерти стали проблемы со здоровьем, которые влияют на состояние продавца, особенно если цена недвижимости по договору была значительно занижена, наследники могут признать договор недействительным, констатирует она.

В случае, если до регистрации сделки умирает покупатель и сделка еще не зарегистрирована, а наследникам квартира не нужна, тогда процесс еще можно остановить, подав заявление о приостановке регистрации и приложив к нему свидетельство о смерти.

Если же регистрация проведена, то отменить куплю-продажу, по ее словам, уже нельзя. Тогда родственники покупателя получают недвижимость по наследству.

Заявка на ипотеку

Когда созаемщики (чаще всего супруги) подали заявку на ипотеку, но еще не получили одобрение от банка, то в случае внезапной смерти одного из них, может быть несколько сценариев развития событий:

• пересмотр условий кредита

Банк может переоценить риски и условия кредита, исходя из изменения финансовой надежности заемщиков.

Возможно, банк пересчитает платежеспособность мужа или жены и предложит измененные условия, такие как более высокая процентная ставка, сокращение срока кредита или уменьшение общей суммы кредита.

• отказ в кредите

Если умерший созаемщик был ключевым в плане дохода и платежеспособности, банк может считать риск слишком высоким и отказать в предоставлении кредита.

Банки стремятся минимизировать риски невозврата кредита, и потеря одного из заемщиков может значительно повысить эти риски.

• требование поручителя или дополнительной страховки

Банк может потребовать наличие поручителя, который возьмет на себя обязательства по кредиту в случае невозможности платежей основным заемщиком. Также банк может требовать оформление дополнительной страховки, например, страхования жизни или титула, для уменьшения своих рисков.

• передача кредита на другого человека

В некоторых случаях может быть возможно передать обязательства по кредиту другому лицу, которое готово взять на себя эти обязанности и соответствует требованиям банка.

Если же одобрение ипотеки уже получено, но один из созаемщиков умирает до получения денег, то кредитная организация тоже пересмотрит условия кредита на основании доходов и кредитной истории выжившего созаемщика. В этом случае потребуется подать новую заявку или предоставить дополнительные документы.

Но на практике чаще всего во всех таких случаях сами клиенты отказываются от ипотеки, так как просто не смогут нести обязательства по кредиту в одиночку.

Материнский капитал

В том случае, если женщина имеет право на материнский капитал, но один из ее детей, с рождением которого она и получила это право, внезапно умер, то Социальный фонд России, по словам юристов, не имеет права отказать в выдаче соответствующего сертификата.
Фонд также обязан в этой ситуации перечислить деньги, если маткапитал используется для покупки недвижимости.

Смерть ребенка не может быть причиной отказа. Если он родился и было выдано свидетельство о рождении, и даже если ребенок впоследствии умер, то фонд обязан перечислить материнский капитал. Судебная практика по таким спорам сложилась в пользу матерей.

Отказ может последовать лишь в случае, когда родители совершили умышленное преступление против несовершеннолетнего, в результате чего он скончался.

Собственник-льготник

Некоторые категории граждан в России имеют льготы на оплату услуг ЖКХ. Это семьи, пенсионеры, малоимущие граждане, ветераны труда и т.п.
То есть льготы предоставляются конкретному человеку, и если льготник умер, то необходимо сразу сообщить об этом в управляющую компанию, либо организации, начисляющие оплату.

Если не сделать этого, то впоследствии незаконно начисленные льготы придется возвращать.

При этом наследникам надо помнить о том, что на период срока вступления в наследство (полгода) им надо оплачивать счета за "коммуналку". Ведь задолженность за такие платежи переходит по наследству.

Полную версию статьи читайте на РИА НОВОСТИ